+7 (499)  938-91-15 Москва +7 (812)  467-38-02 СПб

Для благополучной продажи квартиры нужно не только грамотно собрать документы и заключить договор с покупателем, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Одной из них является своевременная уплата налога в государственную казну. Поэтому необходимо быть в курсе последней информации о том, кто и в каких случаях должен платить налог с продажи недвижимости, какие отчисления идут с купли-продажи, а также как посчитать сумму выплаты.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
+7 (499) 938-91-15 Москва

Показать содержание

Законодательство России

Когда платится налог с продажи недвижимости и с какой суммы он берется? В основе налогообложения продажи объектов недвижимого имущества лежит Налоговый кодекс РФ, в частности следующие его положения:

  • согласно п. 2 ст. 375 НК РФ доход при продаже недвижимого имущества облагается налогом;
  • ст. 224 НК РФ устанавливает, что ставка налога при продаже объектов недвижимости составляет 13% от дохода;
  • ст. 217.1 НК РФ в последней редакции от 25.12.2018 определяет особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости.

В каких случаях надо платить и кто должен это делать — продавец или покупатель?

Узнайте, когда нужно платить налог и какой закон это регламентирует: нужно ли, если продал недвижимость и надо ли при покупке? Все налоговые последствия сделки купли-продажи недвижимости ложатся на продавца.

Справка: именно продавец обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц после реализации квартиры или дома, если жилплощадь находилась у него в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Покупатель платить подоходный налог при приобретении недвижимости не должен.

Условия сбора

Условия сбора с дохода при совершении такой сделки едины для всех граждан РФ, но особенности его осуществления зависят от характеристики продавца как субъекта правовых отношений.

Для физических лиц

Какой налог платят с проданной недвижимости физические лица? Далее можно узнать о налогообложении при купле-продаже недвижимости между физическими лицами.

Основным фактором, определяющим налогообложение для физлица, является срок нахождения недвижимости в собственности. При этом стоимость жилплощади при продаже с 1 января 2016 года должна быть не меньше 70% её кадастровой стоимости (ст. 217 НК РФ).

Налогообложение для ИП и юридических лиц

Если продаваемая недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, то налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:

  • при использовании УСН «Доходы» — ставка 6% от суммы выручки;
  • при УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
  • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
  • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.
Внимание: в случае, если предприятие закрыто, продажа прежде задействованной в нём недвижимости осуществляется как индивидуальным предпринимателем без возможности каких-либо из перечисленных льгот с уплатой 13% налога от дохода.

При продаже недвижимости юридическим лицом, есть два варианта:

  1. если предметом сделки является жилой объект, продавцом выплачивается только подоходный налог;
  2. если нежилое помещение, размер налога зависит от системы налогообложения, начисляется НДС.

Вычисление налога от выручки зависит от системы налогообложения, как и для ИП. НДС составляет 20% от стоимости в договоре купли-продажи.

Особенности в зависимости от срока владения

Минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого продавец освобождается от налогового сбора, после вступивших в 2016 году в силу изменений НК РФ увеличился с трёх до пяти лет.

Если в собственности менее 3 (5) лет

Как облагается продажа и с какой же суммы платится налог? Сделки по продаже недвижимого имущества, которое находится в собственности меньше 3 лет, в обязательном порядке облагаются налогом в размере 13% от суммы дохода, не меньшей 70% кадастровой стоимости объекта.

Если право на дом зарегистрировано после 1.01.16, и он был в собственности менее 5 лет, но больше 3, доход от продажи также облагается обычным НДФЛ, за исключением льготных ситуаций:

  • недвижимость получена по наследству или договору дарения;
  • недвижимость приватизирована;
  • недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением (в ренту).

Более 5 лет

При продаже жилья, находящегося в собственности более 5 лет, подоходный сбор платить не нужно. Соответственно, не требуется и заполнять налоговую декларацию.

Пошаговая инструкция по уплате

Недвижимость продана, пора уплатить налог с дохода. Порядок действий следующий:

  1. Подготовка необходимых документов, включая заполнение налоговой декларации.
  2. Подача собранных бумаг в местный отдел налоговой службы в установленные сроки.
  3. Внесение налога.

Какие документы необходимо подавать в налоговую?

Стандартный список:

  • Декларация 3-НДФЛ.
  • Паспорт продавца.
  • ИНН.
  • Договор купли-продажи.
  • Платёжные квитанции или выписки с банковских чеков.
  • Заявление на вычет.

Всё, кроме декларации и заявления — копии, оригиналы для сверки стоит иметь при себе.

Как правильно заполнить декларацию?

Бланк 3-НДФЛ можно скачать на сайте ФНС и распечатать, заполнить электронную версию в личном кабинете на нём же или воспользоваться программой «Декларация» — нужно лишь отвечать на вопросы. При покупке последовательно заполняются:

  • титульный лист;
  • приложение 1 стр. 4;
  • приложение 7 стр. 5;
  • раздел 2 стр. 3;
  • раздел 1 стр. 2.

При продаже вместо приложения 7 в третьем пункте нужно заполнять страницу 5 приложения 6 — в остальном процедура та же.

Как рассчитать НДФЛ?

Далее можно прочитать, как берется и рассчитывается налог. Сумма налога вычисляется от разницы суммы, полученной при продаже квартиры, и затрат на её покупку. Формула расчёта НДФЛ с проданной и приобретенной недвижимости:

НДФЛ = ((стоимость продажи квартиры — стоимость приобретения) — налоговый вычет) х 13%

Сроки и порядок

Декларацию в налоговую по месту учёта необходимо подать до 30 апреля следующего года.

Оплатить налог — не позже 15 июля года, следующего за отчётным. Сделать оплату можно любым из способов:

Особые случаи

Несмотря на единый характер НДФЛ для всех граждан, не обходится без нюансов для каждого конкретного стечения обстоятельств.

  1. Если продавец пенсионер. Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников при взыскании подоходного налога. Они могут могут пользоваться теми же льготными вычетами и облагаются теми же санкциями, что и остальные граждане РФ.
  2. Если продавец недвижимости или ее доли несовершеннолетний. Законодательная база не предусматривает и возрастных ограничений, требуя с несовершеннолетних НДФЛ на общих основаниях как при продаже квартиры, числящейся у них в собственности, так и её доли. Обязанность оплатить налог возлагается на законных представителей ребёнка.
  3. Если продана доля недвижимости. Сумма сбора с прибыли вычисляется безотносительно того, вся квартира продается или только доля. Доля тоже имеет свою цену и на её продажу точно так же распространяется действие Налогового кодекса.
  4. Если недвижимость была продана и куплена другая в одном налоговом периоде. Когда один объект недвижимого имущества продаётся, а другой покупается в пределах одного календарного года, который составляет налоговый период, налоговый сбор и налоговый вычет применяются к каждому по отдельности. То есть можно получить вычет с покупки второй квартиры, уплатив налог с продажи первой, если это совершить в один налоговый период.

    Кроме того, можно применить сразу два налоговых вычета при уплате НДФЛ с дохода от продажи: стандартный в 1 млн рублей и тот, что полагается за покупку жилья, в 2 млн рублей. А вот взаимозачёт налога и вычета возможен только в случае, если недвижимость была в собственности больше 3 (5) лет.

  5. Если продается ранее подаренная недвижимость. При получении недвижимого имущества по договору дарения от близкого родственника (по Семейному кодексу РФ), налог платить не нужно. Это справедливо и при продаже объектов, полученных в дар независимо от родственных связей до 2016 года.
  6. Если продается недвижимость, полученная по наследству. То же касается продажи домов, переданных по наследству: доход не облагается налогом, если наследник вступил в права до января 2016 года, после продать недвижимость без дополнительных выплат можно будет только спустя 5 лет.
  7. Если одна недвижимость продана, а другая куплена в разных налоговых периодах. Для таких ситуаций законом специфических льгот и требований не предусмотрено, НДФЛ в размере 13% взимается при продаже в стандартном порядке, дополнительные вычеты за покупку к нему применены быть не могут.
  8. Если продажа недвижимости произведена по кадастровой стоимости. В случае реализации жилплощади за ту же сумму, по которой она была приобретена (и это не менее 70% её кадастровой стоимости), сбора с вырученных денег не будет.
  9. Если в сделке принимают участие нерезиденты РФ. Если физическое лицо проживает на территории РФ меньше 183 дней в течение одного года, то ставка налога с продажи составит 30%. Возможности льготных вычетов при этом не будет.

Штрафы и санкции за уклонение

Ниже узнайте, какой процент от выручки составят штрафы при уклонении от уплаты. Попытки избежать внесения причитающегося в государственную казну чреваты начислением штрафа и пени, а в редких случаях уголовной ответственностью.

  1. Для физических лиц. При обнаружении налоговой службой указания в договоре купли-продажи цены ниже 70% кадастровой оценки, продавец признаётся уклоняющимся от налогов и получает штраф в размере 20% от выручки (ст. 122 НК РФ). За каждый месяц просрочки уплаты начисляется пени 5% от суммы налога. Если же подаётся неверная декларация или не подаётся вовсе, то грозит штраф от 100 тыс. рублей и до 3 лет лишения свободы (ст. 198 УК РФ).
  2. Для ИП. Аналогично наказуемы налоговые нарушения ИП, с уточнением, что скрытой неуплатой налогов также признаётся непостановка на учёт в ИФНС. Санкция по ставке 10% начисляется от всего дохода за неучтённый период.
  3. Для юридических лиц. Дополнительно за уклонение от налога на прибыль статьёй 199 УК РФ караются ответственные лица организаций:

    • штрафом от 100 тыс. рублей и лишением свободы сроком до 2 лет, при неуплате суммы в крупном размере;
    • штрафом от 200 тыс. рублей и лишением свободы до 6 лет, при неуплате суммы в особо крупном размере.

Льготы

Важно: единственными льготниками, освобождёнными от уплаты подоходного налога при любых обстоятельствах, признаются инвалиды первой и второй группы, а также инвалиды детства (ст. 407 НК РФ).

При этом для освобождения от НДФЛ инвалидность необходимо документально подтвердить на момент совершения сделки.

В зависимости от суммы, налоговый сбор с продажи платить не надо, если:

  • недвижимость была куплена по более высокой цене и продана не менее, чем за 70% от кадастровой стоимости;
  • жильё продано по той же цене, по которой приобреталось, и она также не меньше 70% кадастровой.

Для всех граждан РФ доступна возможность налогового вычета в размере 1 млн рублей при продаже квартиры. Прибегнуть к нему можно неограниченное количество раз, но только один в течение календарного года.

Возможность возврата вычета подоходного

В случае покупки недвижимость есть возможность возврата уплаченного подоходного налога. Право на вычет срока давности не имеет. Вернуть его можно даже через много лет после покупки, но лишь за последние 3 года. Процедура получения вычета, как правило, длится от 2 до 4 месяцев.

Таким образом, перед продажей недвижимости следует заранее приготовиться к дополнительным расходам и изучить свои права. Есть вероятность, что продавец может воспользоваться льготами либо быть вовсе освобождённым от уплаты налога.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-91-15Москва +7 (812) 467-38-02Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-91-15Москва +7 (812) 467-38-02Санкт-Петербург
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: