Часто при продаже недвижимости возникает вопрос о том, какую цену установить, ведь оптимальная цена – залог успешного заключения сделки. Что влияет на ценообразование, какие существуют способы оценки и можно ли самостоятельно задать цену на свою недвижимость – обо всем этом и многом другом расскажем ниже.
Показать содержание
- Из чего складывается стоимость?
- Методы
- Как оценить самостоятельно?
- Как воспользоваться услугами профессионала?
Возможно ли определение стоимости без выезда специалиста? Проведение процедуры Кто заказывает и оплачивает – продавец или покупатель?- Обязательно ли делать экспертизу для купли-продажи?
- Риски указания заниженной или завышенной цены
Из чего складывается стоимость?
Оцениваете ли вы свою недвижимость самостоятельно или обращаетесь за советом экспертов, вам необходимо понимать, что влияет на стоимость объекта. Разделяют основные и второстепенные факторы.
К основным и наиболее значительным относятся:
- метраж;
- расположение в городе;
- инфраструктура и степень ее развитости;
- состояние дома и материал, из которого он сделан;
- год постройки;
- наличие ремонта и его состояние;
- наличие несогласованных с вышестоящими органами изменений в плане постройки.
Второстепенные, хоть и считаются дополнительными относительно перечисленных выше, также играют важную роль. В их числе стоит упомянуть:
- уровень безопасности;
- наличие дополнительных условий (лифт, детская площадка и пр.);
- вид из окна.
Методы
Известно несколько методов оценивания недвижимого имущества. Отдельно выделяют три: доходный, затратный и сравнительный.
- Суть первого заключается в оценке ожидаемых доходов от оцениваемой недвижимости.
- Суть второго – в расчете суммы, которую будет необходимо потратить при восстановлении или замещении объекта с учетом его износа.
- Третий способ опирается на сравнение. В его составе рассматривают следующие методы:
- Метод парных сделок – основан на сравнении информации о сделке продажи недвижимости, аналогичной по ценообразующим факторам. В идеале подбирается несколько пар по определяющим критериям. Таким образом, цена недвижимого имущества определяется на основе цен аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность.
- Метод валовой ренты – примерная стоимость недвижимости рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи и доходом от сдачи того же объекта недвижимости в аренду.
- Метод прямого сравнения продаж построен на основе проведения аналогии между продажами одинаковых объектов, причем сделки должны быть заключены в недавнем прошлом.
Как оценить самостоятельно?
Владелец недвижимости при продаже вправе самостоятельно установить цену на нее. Можно провести самостоятельную оценку по всем правилам, чтобы исключить возможность продешевить или, напротив, лишиться потенциальных покупателей из-за непомерно высокой цены.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости своими силами и без привлечения оценщиков-специалистов.
- Подбор недвижимости, похожей по параметрам. Чтобы правильно оценить свою недвижимость, прежде всего следует выяснить ее значимые для ценообразования параметры, выявить достоинства и недостатки в соответствии с перечисленными выше критериями ценообразования, а также подробно изучить базу предложений, актуальных на рынке недвижимости на данный момент.
Из всех объявлений стоит выбрать те, которые схожи по основным характеристикам с вашей – метраж, престижность района, отделка и пр. Рекомендуется также уточнить у авторов этих объявлений их актуальность.
- Анализ показателей и расчет среднеарифметической цены за квадратный метр. Ознакомившись с предложениями, выявляем главные тенденции в ценообразовании, уровень возможных скидок и торга, а также рассчитываем среднюю цену одного квадратного метра. Обратите внимание на даты, в которые были выставлены сравниваемые объявления, примерно просчитайте, сколько времени подобная недвижимость находится в продаже.
- Сверка с данными риэлторов. Риэлторы могут дополнительно помочь вам в оценке. Звонок в контору не займет много времени, однако может дать вам информацию к размышлению, поскольку агенты в своей оценке ориентируются не только на среднеарифметические показатели, но и на опыт в продаже подобной недвижимости.
- Коррекция цены в процессе продажи. Этот этап неизбежен, поскольку отражает актуальные тенденции на рынке недвижимости. Окончательная стоимость зависит не только от сухой арифметики, но и от многих дополнительных факторов, например, состояния рынка на данный момент, наличия кризиса, необходимости уложиться в определенный срок по продаже и пр.
Будьте готовы к тому, что потенциальный покупатель будет интересоваться возможностью торга, и заранее определите для себя лимит суммы, которую сможете ему уступить.Ошибки
Самостоятельная оценка значительно экономит время и средства, но обладает существенным недостатком – вероятностью погрешности: завышение или занижение стоимости, прибавление к цене стоимость находящейся внутри мебели и бытовой техники (их необходимо продавать отдельно).
Для упрощения оценки можно дополнительно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов. Гарантированно же избежать ошибок можно, подкрепив собственные расчеты консультацией с риэлтором или воспользовавшись услугой экспресс-оценки: обойдется она дешевле полной экспертной оценки, результат вы получите скорее, но кроме оптимально установленной стоимости вы также получите и прогноз касательно ожидаемого времени продажи вашей собственности по этой цене.
Как воспользоваться услугами профессионала?
Законодательство РФ не обязывает в случае стандартных сделок по купле-продаже вторичного жилья проводить экспертную оценку. Однако обращаясь к специалисту, человек может быть уверен, что его недвижимое имущество оценено грамотно и наиболее выгодно для него.
Если ваша недвижимость долгое время не находит своего покупателя, возможно, дело в неверной оценке, и потому самое время позвать на помощь экспертов. Кроме оценки, вы получите профессиональные рекомендации насчет того, как повысить стоимость объекта на рынке. Также узнаете ориентировочный срок продажи недвижимости по данной цене.
Если вам нужно завершить сделку в определенный срок, эксперты подскажут вам и то, с какой стоимостью вы сможете уложиться в это время. Заключения специалистов и требования заказчика документируются, а потому в итоге вы получите не только обещание выгодной продажи, но и официальный документ.
Возможно ли определение стоимости без выезда специалиста?
Выезд специалиста на объект – необходимая мера для экспертной оценки недвижимого имущества при его продаже. Экспресс-оценка также предполагает визит эксперта, а потому вам нужно будет предоставить доступ в помещение. Эксперты не только лично осмотрят его, но и сделают несколько снимков, которые затем приложат к акту оценки.
Если вам достаточно устной оценки риэлтора, то достаточно телефонной консультации. Однако имейте в виду, что такая оценка не документируется и не имеет юридической силы.Проведение процедуры
После приезда эксперт проведет осмотр помещения и сфотографирует его. Затем со снимками и документами, специалист удаляется, чтобы оформить отчет об оценке, подкрепив собранные данные сведениями из своих и государственных источников. Вам остается только ждать. Обычно процесс занимает пару рабочих дней, хотя срок может варьироваться от одной оценочной компании к другой.
Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:
- свидетельство на право собственности или договор купли-продажи (с отметкой о регистрации);
- кадастровый паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план БТИ.
На основании осмотра и предоставленных заказчиком документов составляется акт оценки недвижимого имущества. Сам документ занимает порой более 50 страниц.
Кто заказывает и оплачивает – продавец или покупатель?
Поскольку для обычной сделки купли-продажи экспертная оценка стоимости не обязательна, то нет четкого правила, кому – продавцу или покупателю – быть ее инициатором и оплачивать процедуру. Поэтому обычно это делает та сторона, которая больше заинтересована в совершении сделки. Проведение такой оценки в среднем обойдется в 4-5 тысяч рублей для городского жилья, до 20 тысяч – для загородного (включает в себя оценку и участка, и построек на нем).
Обязательно ли делать экспертизу для купли-продажи?
Чтобы купить недвижимость, совсем не обязательно прибегать к помощи экспертных оценщиков – зачастую обходятся самостоятельно установленной ценой либо той, что посоветует риэлтор. Обычно экспертную оценку проводят по запросу покупателя или самого продавца для заключения взаимного соглашения. Если цена и без мнения экспертов устраивает обе стороны, процедура не проводится.
Риски указания заниженной или завышенной цены
Неверно указанная цена может быть чревата серьезными последствиями. Вы проигрываете в финансах, занижая цену и не получая всей суммы, на которую можете претендовать. И наоборот, установив слишком высокую цену, вы рискуете долгое время не найти покупателя.
Кроме финансовых потерь, занижение цены на имущество может привести к юридической ответственности перед налоговой службой. Покупатель же рискует в случае судебного признания недействительности сделки вернуть себе лишь ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Разумная стоимость выгодна как продавцу, так и покупателю, а сделка, заключенная на таких условиях, защищена законом.
