Условия аренды банковских ячеек для безопасного расчета по сделкам с недвижимостью

Проводя сделку купли-продажи недвижимости, можно использовать несколько способов расчетов. Наименее рискованным для обеих сторон считается передача денежных средств через арендованную в банке ячейку. Право доступа к ней строго регулируется условиями договора, поэтому мошенничество практически исключено.

Показать содержание

• Что это и зачем нужно при оплате по сделкам?
• Способы расчета
Аренда     Договор хранения ценностей    
• Порядок расчетов
Выбор финансового учреждения     Условия доступа к деньгам     Как получить доступ к сейфу?     Подписание документов     Сроки использования     Получение средств после продажи    
• У кого должен хранится ключ?
Что такое независимый доступ?     Что делать в случае утери?    
• Что делать, если покупка не состоялась?
• Преимущества и недостатки
• Когда банки могут вскрыть депозитарий?
• Подводные камни и риски, пути обхода
Для продавца     Для покупателя    
• Аккредитив и иные альтернативы

Что это и зачем нужно при оплате по сделкам?

Такой способ расчетов используется при проведении сделок купли-продажи недвижимости достаточно часто. Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, расположенный в особом помещении банка – депозитарии. Хранить в ячейке можно не только деньги, но и важные документы или ценности.

Кредитная организация обеспечивает лишь охрану депозитария и находящихся в нем ячеек, а также контролирует доступ к ним.

Способы расчета

Расчет при покупке через банковскую ячейку происходит таким способом. Обе стороны сделки пересчитывают денежные средств и закладывают их на хранение в сейф. В течение определенного времени деньги находятся там, т. е. фактически они заблокированы. После оформления всех документов по купле-продаже продавцу дается доступ к ячейке, откуда он забирает деньги за проданную недвижимость.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости через банковскую ячейку
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости через банковскую ячейку

Аренда

После того как договор купли-продажи заверен у нотариуса, продавец и покупатель должны арендовать ячейку. Сначала деньги пересчитываются и после этого их помещают в сейф. Затем банковский работник передает ключи покупателю. У продавца на данном этапе доступа к сейфу нет.

Договор хранения ценностей

Банк предоставляет свой вариант договора хранения ценностей в ячейке, обязательными его элементами являются:

• паспортные данные сторон;
• полное наименование и номер лицензии банка;
• номер ячейки;
• срок действия договора, т. е. тот срок, на который ячейка арендована;
• сумма оплаты за нее;
• номер ключа;
• порядок доступа каждой стороны к сейфу;
• правила и ограничения пользования ячейкой;
• права, обязанности и ответственность всех сторон договора;
• реквизиты сторон, подписи, печать банка.

Кроме стандартных условий стороны могут указать и дополнительные. Например, в течение какого времени продавец может получить ключи и забрать деньги и документы.

Скачать бланк договора хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе

Порядок расчетов

Расчеты через банковскую ячейку проводятся в определенном порядке с выполнением ряда требований.

Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Выбор финансового учреждения

К выбору банка нужно подходить ответственно, поскольку нередки случаи отзыва лицензий у кредитных организаций. Лучше всего отдать предпочтение банку из 10-20 наиболее рейтинговых. Если такой возможности нет, то можно посоветоваться с юристом или риелтором, который сопровождает сделку: в силу своей деятельности он неоднократно сталкивался с подобной ситуацией, поэтому сможет дать хороший совет.

Условия доступа к деньгам

На первом этапе сделки обе стороны договора одновременно приходят в депозитарий и закладывают туда предварительно пересчитанные и опечатанные денежные средства. Ключ в этот момент находится у покупателя.

После заключения договора купли-продажи ключ получает продавец. Но пока у него ее нет доступа к банковской ячейке. Он получит его лишь после того, как обе стороны получат на руки документы, свидетельствующие о переходе права собственности на недвижимость.

Как получить доступ к сейфу?

Для проведения расчетов таким способом нужно выполнить определенную последовательность действий:

• выбрать банк;
• заключить договор аренды сейфа (в том случае в нем не указывается хранимое имущество) или хранения (он составляется с подробной описью содержимого);
• оплатить услуги банка по договору;
• заплатить залог за ключ от ячейки и получить его на руки.

После этого сейфом можно пользоваться.

Подписание документов

В первую очередь покупатель должен заключить договор аренды ячейки. Для этого он должен выбрать банк и прийти туда, имея на руках паспорт. В банке ему выдадут бланк договора и заявления, которые он должен заполнить и подписать. В договоре аренды ячейки должны быть предусмотрены такие условия:

• Сроки и порядок доступа (например, «с … (дата) по … (дата) продавцу предоставляется одноразовый доступ продавцу»).
• Необходимые документы для получения доступа к ячейке (производится перечисление документов и их реквизитов). Обычно требуется оригинал договора купли-продажи недвижимости с отметками о регистрации.
• Количество ключей от ячейки с указанием мест хранения (например, «для осуществления доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один из них находится в банке, второй передается сторонам сделки»). На практике встречаются ситуации, когда банк отдает оба ключа арендаторам. В любом случае это должно быть отражено в соответствующем пункте документа.

• Скачать бланк договора аренды банковской ячейки
• Скачать образец договора аренды банковской ячейки

Сроки использования

Стандартный срок, на который заключается договор, составляет один месяц. Это обусловлено тем, что на оформление договора и регистрацию прав собственности на нового владельца потребуется определенное время. Как правило, срок составляет не менее недели. Так что арендовать сейф нужно на срок не менее 7-14 дней.

Получение средств после продажи

На момент подачи документов для регистрации сделки ключ от ячейки находится на руках у продавца. После того как новые документы получены сторонами, он может идти в банк и вынимать деньги их сейфа. При этом должен присутствовать и покупатель. Продавец достает деньги, пересчитывает их. После этого он должен составить расписку о получении денежных средств. На этом сделка считается исполненной.

У кого должен хранится ключ?

Чаще всего до завершения регистрации сделки ключ от ячейки с заложенными в нее деньгами находится у покупателя. После того, как все документы оформлены и получены сторонами, покупатель берет у продавца расписку в получении денег в обмен на ключ. Однако этот порядок не является обязательным.

Иногда практикуется передача ключа продавцу сразу же после закладки денежных средств. Это безопасно, так как доступ он получит лишь после того, как у него на руках будут документы о регистрации права собственности нового владельца.

Что такое независимый доступ?

Такой доступ может быть организован банком или агентством недвижимости. Если у кредитной организации есть такая услуга, то за отдельную плату ключ можно оставить там. При этом условия доступа не меняются, но у сторон договора нет необходимости передавать ключ друг другу.

Но такая услуга есть не во всех банках. Тогда можно передать ключ в риэлтерское агентство под гарантийное обязательство. В данной ситуации составляется соглашение, где указывает, что продавец получает ключ после регистрации, а если сделка не состоялась, то его передают покупателю, чтобы он мог забрать свои деньги обратно.

Что делать в случае утери?

В таком случае нужно написать заявление в банк, где арендована ячейка. После рассмотрения его собирается специальная комиссия, которая в присутствии арендатора производит вскрытие сейфа. При этом убытки за взлом замка должен оплатить тот, кто арендовал сейф.

Что делать, если покупка не состоялась?

В случае расторжения сделки продавец не получит доступа к ячейке, и покупатель сможет забрать свои деньги. Следовательно, риска для последнего в таком способе расчетов нет.

Преимущества и недостатки

Плюсов у такого способа расчетов немало:

• Отсутствует возможность отменить сделку в одностороннем порядке любым ее участником.
• Защита от мошенничества, поскольку депозитарий оснащен камерами наблюдения.
• Гарантия полной оплаты объекта недвижимости еще перед подачей документов на регистрацию.
• Проверка подлинности наличности сотрудниками банка.
• Сохраняется конфиденциальность: сумма сделки, подлежащая хранению, не разглашается и в договоре аренды не указывается.
• Для продавца такой способ расчетов удобен тем, что он может сразу получить всю сумму. Если получать наличные из банка, то необходимо заранее заказать нужную сумму.

Но есть у расчетов через ячейку и ряд минусов:

• за аренду сейфа, хранение и пересчет купюр нужно платить (3-5 тыс. руб.);
• деньги невозможно застраховать: страховые компании не практикуют такое, поскольку содержимое ячейки неизвестно;
• если во время совершения сделки у банка отзовут лицензию, то потом потребуется немало времени, что получить свои средства обратно.

Когда банки могут вскрыть депозитарий?

Банк имеет право вскрыть сейф без присутствия арендатора в случаях:

• Когда срок аренды ячейки завершился, но клиент так и не забрал свои вещи. Тогда по истечении срока, указанного в договоре (это может быть 1-3 месяца), банк получает право вскрыть сейф и освободить его.
• По требованию органов МВД (постановление следственного комитета, решение суда, санкция прокурора) для проведения следственных действий.
• В случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
• После смерти клиента – при предъявлении наследниками нотариально оформленных документов о вступлении в наследство.
• В случае хранения запрещенных предметов (если это станет каким-либо образом известно банку), а также в случае появления излучений, резких запахов, электромагнитного поля и т. п.

Подводные камни и риски, пути обхода

Сам по себе способ расчета через ячейку безопасен и поэтому риск минимален для обеих сторон. Однако могут возникнуть ситуации, когда одна из сторон попытается мошенничать.

Для продавца

Покупатель может уговорить продавца занизить стоимость квартиры в договоре, мотивируя это тем, что в таком случае можно уменьшить налог на доходы физических лиц. Если продавец пойдет на это, то он рискует получить лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Оспорить сделку ему уже вряд ли удастся.

Также покупатель может предпринимать некоторые действия, которые приводят к затягиванию срока регистрации сделки. Но при этом в договоре использования ячейки четко указан срок, на который сейф предоставляется в пользование. Как только этот срок закончится, покупатель снова получит доступ к ячейке. Поэтому для продавца важно, чтобы еще до того, как он и покупатель обратятся в банк для закладки денег, все документы были проверены, а возможные ошибки и неточности в них исправлены.

Для покупателя

Есть ряд рисков и у покупателя:

• точная сумма передаваемых на хранение денег не указывается в договоре аренды;
• крайне редко, но может случиться так, что деньги окажутся похищенными недобросовестными сотрудниками банка;
• в случае утери ключа ячейку придется взламывать, а покупателю придется компенсировать материальный ущерб.

Аккредитив и иные альтернативы

Рассчитаться за квартиру при покупке можно и другими способами:

1. безналичным платежом, аккредитивом;
2. передать наличными;
3. разместить денежные средства у нотариуса на депозите.

Наиболее безопасный вариант из перечисленных – аккредитив. Также можно воспользоваться безналичным переводом между расчетными счетами. А вот использовать наличные не рекомендуется: есть риск кражи денег или использования фальшивых банкнот.

Для проведения расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости часто используется банковская ячейка. Это самый безопасный способ передачи денег для обеих сторон. Продавец сможет получить оплату только после того, как сделка полностью завершена. В а случае ели она не состоялась покупатель может не переживать за сохранность денег.