Что такое задаток при покупке недвижимости и продаже: каковы отличия от аванса и как оформляются, а также образец предварительного контракта и договора намерений

Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑.

Купля-продажа недвижимости совершается стандартно в два этапа. Сперва стороны достигают договоренности о передаче прав на помещение, а затем подписывается основной договор, который и ставит точку в сделке.

Внесение задатка или аванса позволяет придать договоренности стабильности. Продавец при получении части средств может рассчитывать на то, что договор действительно будет подписан. Покупатель так же приобретает уверенность в том, что жилплощадь не будет продана другим людям.

Но следует четко понимать значение аванса и задатка и разделять их. Каждое из понятий дает сторонам определенные гарантии.

Показать содержание
Определения и отличия понятий
Какие гарантии, права и обязанности дает каждый из них?
Как оформляется задаток при покупке?
Внесение аванса
Можно ли сделать возврат средств при отказе?
Задаток Аванс
Плюсы и минусы предоплаты
Интересное видео

Определения и отличия понятий

При оформлении предварительных договоров покупки и продажи недвижимости, практикуется получение задатка или аванса. Это не обязательное требование при сделках, и его применение зависит лишь от желания сторон и достигнутой между ними договоренности.

Для тех, кто никогда не сталкивался с данными понятиями, может показаться, что они идентичны и имеют одинаковые значения, но это не так.

Аванс – это определенная часть стоимости жилплощади, переданная продавцу на руки. Ни один нормативный акт не прописывает точное значение этого слова. Но в статье 487 ГК РФ есть описание идентичного понятия «предоплаты за покупку». В соответствии со статьей аванс передается добровольно и не влечет за собой абсолютно никаких правовых последствий в виде штрафов.
То есть, приняв часть стоимости жилья, продавец не обязуется исполнить достигнутые договоренности. Он может воспользоваться деньгами как беспроцентным займом, а впоследствии вернуть его без уплаты неустойки.
Задаток имеет четкое определение, изложенное в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. Это определенная сумма денег, которая уплачивается покупателем, для обеспечения гарантии совершения сделки. При помощи задатка можно обеспечить выполнение взятых на себя сторонами обязательств. Финансовые потери несет та сторона, которая отказалась от подписания основного договора.

При покупке жилья более правильным и логичным будет оформить переданные деньги как задаток, это даст определенные гарантии и продавцу, и покупателю, хотя и не может обеспечить 100% исполнение договоренности.

Какие гарантии, права и обязанности дает каждый из них?

Отличия задатка от аванса представлены в таблице.

	Задаток	Аванс
Назначение	Денежная гарантия взятых на себя сторонами обязательств.	Предоплата в счет будущего платежа.
Форма оплаты	Только в виде наличных или безналичных денежных перечислений.	В любой форме – деньги, ценные бумаги, имущество и т.д.
Форма соглашения	Составляется письменный документ о внесении задатка, при его отсутствии деньги признаются внесенными в качестве аванса.	Необязательная. Стороны могут вообще не закреплять передачу на бумаге.
Гарантии по возврату	Отмена сделки по вине покупателя ведет к полной потере внесенного задатка. Если купля-продажа сорвалась по вине продавца, то он возмещает полученную сумму в двойном размере.	Продавец возвращает покупателю всю ранее внесенную сумму.

Как оформляется задаток при покупке?

Договоренность о задатке должна быть перенесена на бумагу и оформлена юридически грамотно. При возникновении проблем со сделкой правильная форма позволит воспользоваться законодательными гарантиями.

Обратите внимание, что размер задатка не определен никакими нормативными актами. Сумма, вносимая покупателем, зависит исключительно от договоренностей сторон. Стандартно она варьируется в пределах 10-25% от стоимости продаваемого объекта.

Специалисты рекомендуют при покупке оформлять такие суммы отдельными договорами о задатке, что позволит обезопасить себя. Этот документ составляется произвольно, но с учетом важных нюансов. В нем следует указать:

Данные о продавце и покупателе – ФИО, сведения из паспорта, адреса регистрации и/или проживания. При наличии у продаваемого нескольких собственников прописываются данные каждого из них.
Информация о жилом помещении, которое является объектом сделки – адрес, квадратура, этажность и иные характеристики.
Сумма задатка цифрами и прописью.
Сроки передачи денежных средств и способ их внесения – наличные, безналичные.
Обязанности продавца и покупателя.
Ответственность сторон в случае нарушение договоренности.
Иные условия, которые стоит предусмотреть.
Срок подписания основного договора.

Сведения о задатке не обязательно выносить отдельным документом. Их можно прописать в:

Предварительном соглашении о заключении сделки.
Договоре купли-продажи.
Договоре о намерениях.

Если сведения о внесении задатка вносятся в один из указанных документов, то они должны быть прописаны отдельным пунктом. Обязательно указывается:

сумма задатка;
срок передачи;
способ внесения денежных средств.

Внесение аванса

При внесении аванса рекомендуется заключать отдельный договор или прописывать соответствующие условия в основном или предварительном соглашении о купле-продаже. Так как аванс не обеспечивает гарантий задатка, то защитить себя стороны могут иными условиями, которые прописываются в документе.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

8 (800) 101-43-92

В разделе ответственность за исполнение обязательств можно указать сумму штрафа, налагаемую на покупателя при отказе от проведения сделки. Для продавца никаких материальных последствий, кроме возврата внесенного аванса, не предусмотрено.

Кроме возможных взысканий в договоре следует прописать:

Сведения о сторонах, участвующих в сделке.
Информацию о жилом помещении. Следует описывать как можно более полно объект купли-продажи.
Стоимость приобретаемой жилплощади.
Размер аванса, в чем он выражается (не обязательно деньги).
Дату передачи аванса.
Предположительный срок окончательного оформления сделки.

При участии в сделке риелтора необходимо прописать и его данные в соглашении. Третья сторона выступает дополнительным гарантом передачи аванса и последующего подписания ДКП.

Можно ли сделать возврат средств при отказе?

Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:

Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение. Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.
Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.

Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.

Задаток

При возврате задатка все кажется однозначным.

Если отказ поступил от продавца, то он передает покупателю сумму в двукратном размере.
Если не желает продолжать сделку покупатель, он теряет право на внесенный задаток.

Но на деле возникает немало споров, мало кто желает терять дополнительные суммы. При добровольной передаче средств возврат оформляется распиской. Она должна быть заверена нотариально. В расписке указываются обстоятельства, которые привели к такому развитию ситуации, а также сумма передаваемых средств.

Отказ возвращать задаток позволяет второй стороне обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании средств. Суд выносит решение на основании заключенного ранее договора, поэтому важно правильно его составлять и как можно более полно прописывать ответственность сторон и при каких обстоятельствах она возникает.

Аванс

Предоплата в виде аванса может повлечь штрафные санкции для продавца только в том случае, если они прописаны отдельно в договоре. Вообще наличие такого пункта, особенно если на нем настаивает продавец, должно насторожить.

Мошенники часто пользуются такой схемой, чтобы заработать денег из воздуха. Они могут утаивать важные сведения о продаваемой жилплощади, а после получения аванса разглашать неприятную информацию. После такого покупатель сам спешит расторгнуть договоренности и обязан уплачивать штраф.

Если в прекращении сделки никаких мошеннических действий нет, а стороны расходятся мирно, то аванс возвращается по расписке. Как и в случае с задатком рекомендуется заверить расписку нотариально.

Плюсы и минусы предоплаты

Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.

Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.

Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.

Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.

Сделка купли-продажи недвижимости — ответственная процедура, поэтому для ее проведения и расчета по ней нужно знать максимум информации. Читайте такие материалы на нашем сайте: сделка с рассрочкой платежа, аренда банковских ячеек для безопасного расчета, депозит нотариуса, условия открытия и виды аккредитивов.