Приобретение жилья потребует от покупателя затраты нервов, времени и сил. Для того чтобы все это было не напрасно и финансы не оказались в руках у мошенников, необходимо проверить юридическую «чистоту» приобретаемой недвижимости.
Показать содержание
- Почему важно проверить жилье перед покупкой?
- Какие документы нужно изучить перед сделкой?
Паспорт и личность продавца, не мошенник ли он? Свидетельство о собственности Нужна ли выписка из ЕГРН и что в ней смотреть? Обязательно ли согласие супруга и зачем? Договор купли-продажи: на что обращать внимание?- Как быть, если агентство или риелтор не дают встретиться с владельцем лично?
- Каким образом определить, есть ли обременение и наложен ли арест на приобретаемый объект?
- Способы узнать о наличии задолженностей
- Можно ли проконтролировать наличие прописанных лиц?
- На что обратить внимание, если жилье приобреталось по наследству?
- Как быть, если собственник – несовершеннолетний?
- Действия, если есть подозрения в неадекватности владельца
Почему важно проверить жилье перед покупкой?
При покупке недвижимости всегда присутствует возможность столкнуться с мошенниками или «черными риелторами». Чтобы свести риск к минимуму, необходимо тщательно проверить «чистоту» документов и продавцов перед приобретением.
Какие документы нужно изучить перед сделкой?
Для сделки купли-продажи недвижимости требуется собрать перечень документов, каждый из которых способен рассказать о хозяине недвижимости и показать возможные «подводные камни».
Паспорт и личность продавца, не мошенник ли он?
Для проверки личности продавца стоит взглянуть на его документы, в частности – паспорт, который может быть подделкой, приобретенной на черном рынке. Фальшивка очень похожа на оригинал, но выдает себя при тщательном изучении.
На что обратить внимание:
- База недействительных паспортов. Этот интернет-сервис показывает перечень недействительных паспортов на территории РФ при занесении данных. Но отсутствие документа в базе не означает его «чистоту» – это значит, что данные могли быть украдены из действующего паспорта.
- Фотография. По ней вычисляется большинство подделок. Фотография должна быть черно-белой, если паспорт выдан до 2006 года (в этом году разрешили делать цветные фото). Фон – однородным, мимика без искажения черт лица, прическа – без скрытия овала лица.
- Дата выдачи. Паспорт выдают в возрасте 14 лет, после чего его меняют в 20 и 45 лет или ранее по определенным причинам (порча, утеря, брак). Для выявления подделки необходимо вычислить дату выдачи от даты рождения – эти цифры покажут, является ли документ настоящим (паспорт в 13 или 19 лет обычно не выдают).
- Место рождения. При рождении в столице субъекта указывается только город (г. Москва, г. Владивосток), если в городе, но не столице региона – город и субъект. Поселок, село, деревня – район и субъект. Если эти правила нарушены, то перед вами подделка.
Покупка недвижимости – серьезная сделка на крупные суммы, так что наличие паспортов у обеих сторон обязательно. Не верьте, если вам предоставляют ксерокопию документа по причине «временного отсутствия» оригинала – это может быть просто качественная работа в фотошопе.Свидетельство о собственности
Свидетельство о собственности на недвижимость (или титул) – это документ, указывающий на то, кто и на основании чего владеет недвижимостью. В нем должны присутствовать следующие пункты:
- Данные владельца и недвижимости. ФИО и паспортные данные должны быть идентичными со свидетельством.
- Данные о недвижимости. Убедитесь, что адрес и площадь соответствуют действительности.
- Право владения. Обратите внимание, является ли продавец единственным собственником недвижимости (собственность) или же владеет только ее частью (доля).
- Срок владения. Чем дольше недвижимость находилась в собственности продавца, тем «чище» сделка. Скорая продажа вызывает определенные подозрения.
- Назначение объекта. В нем обязательно должно быть указано «жилое назначение», если приобретается жилье, и наоборот «нежилое», если цель будущего использования иная.
На фото представлен образец свидетельства о собственности на недвижимость:
Нужна ли выписка из ЕГРН и что в ней смотреть?
Выписка из ЕГРН – это документ, пришедший на смену свидетельству о праве собственности (с 2016 года). Она также несет в себе данные о владельце и объекте недвижимости, но в отличие от свидетельства о праве собственности, данные являются актуальными на момент запроса, который можно сделать даже без ведома продавца, а также проверить «чистоту» на сайте Росреестра.
Обязательно ли согласие супруга и зачем?
Согласие супруга – это нотариально заверенный документ, подтверждающий продажу общей собственности одним из супругов. Он обязателен согласно статье 35 СК РФ. Отсутствие согласия дает возможность оспорить сделку купли-продажи в суде. Его наличие необязательно в случае, если недвижимость не является общей собственностью:
- Была приобретена до брака.
- Наследована.
- Подарена.
- Приватизирована на одного из супругов.
- Указано, кому принадлежит, согласно брачному договору.
Договор купли-продажи: на что обращать внимание?
Для передачи права собственности на имущество от одного лица другому используется договор купли-продажи, в котором обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- Предмет договора (право собственности на имущество, адрес, назначение помещения, год постройки, этажность и прочее).
- Стороны договора (указываются обязанности, паспортные данные и реквизиты сторон).
- Цена жилья (сумма, условие и сроки передачи денег).
- Недействительность договора (при каких обстоятельства сделка не состоится).
- Условия освобождения недвижимости и дата передачи ключей.
- Перечень лиц, сохраняющих право пользоваться помещением.
Остерегайтесь, если какие-либо данные в договоре не совпадают с фактическими, вызывают у вас сомнения, а также предложений от продавца «обхитрить» налоговую путем составления дарственной с передачей денежных средств или намеренным занижением стоимости в документах. Эти действия могут быть признаком мошеннической схемы, в результате которой вы потеряете деньги и вернуть их обратно даже через суд будет крайне трудно.
Как быть, если агентство или риелтор не дают встретиться с владельцем лично?
Если продажей недвижимости занимается агентство (риелтор), продавец предоставляет им копии всех документов на недвижимость, оставляя у себя оригиналы. На стадии осмотра недвижимости покупателем агентство имеет лишь копии, но обязано показать оригиналы по требованию, вызвав хозяина недвижимости.Если по законному требованию предоставлять оригиналы документов агентство отказывается это делать, ссылаясь на всевозможные причины и убеждая, что вполне сойдут ксерокопии документов – возможно, присутствует факт мошенничества (ксерокопии можно подделать в фотошопе). То же можно сказать и в случае, если не дают возможности встретиться с владельцем лично.
Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости через агентство, желательно заблаговременно проверить:
- стаж;
- отзывы;
- сайт;
- регистрацию в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Как проверить доверенность на третье лицо?
В некоторых случаях недвижимость продает не хозяин, а его доверенное лицо (болезнь, вынужденный отъезд или занятость). Сделка в таком случае имеет место быть, однако доверенность при этом должна соответствовать следующим пунктам:
- Обязательное нотариальное заверение доверенности.
- Заполненная дата и место выдачи, а также подпись доверителя.
- Наличие полномочий на совершение продажи недвижимости у доверителя.
- Отсутствует факт отзыва документа доверителем.
Проверить «чистоту» доверенности можно в реестре доверенностей через сайт Федеральной нотариальной палаты.
Каким образом определить, есть ли обременение и наложен ли арест на приобретаемый объект?
Обременение на недвижимость – это ограничение прав собственника на действия с ней. Существует несколько видов обременений (арест, ипотека, социальный найм и т.д.), каждый из которых создает определенные трудности при продаже жилья.
Для того чтобы проверить, наложен ли арест, существует два способа:
- Сайт Росреестра. На нем можно ознакомиться с информацией об аресте, единственный нюанс – иногда информация является неактуальной из-за несвоевременного обновления.
- Выписка из ЕГРН. В ней указана вся необходимая информация об аресте недвижимости, вплоть до указания, за что наложен арест и в пользу кого.
Продажа недвижимости с обременением возможна, однако утаивание факта ее наличия продавцом является мошенничеством.Способы узнать о наличии задолженностей
В случае неоплаты коммунальных задолженностей продавцом, его выплаты ложатся на плечи покупателя. Чтобы этого не произошло, необходимо убедиться в отсутствии долгов. Сделать это можно следующим способом:
- На сайте государственных служб или управляющей компании по адресу недвижимости.
- По лицевому счету через терминал оплаты, банк, почту или звонку в управляющую компанию.
Будьте аккуратны и не верьте на слово продавцу недвижимости об оплате долгов, проверяйте все документально. Уже через два месяца неуплаты могут отключить воду, газ, электричество. А через полгода через суд взыскать средства с собственника.
Можно ли проконтролировать наличие прописанных лиц?
Наличие (тем более укрытие) прописанных лиц может сильно усложнить процесс купли-продажи недвижимости, а то и вовсе стать причиной для оспаривания сделки в суде. Во избежание подобной ситуации, потребуйте от продавца документы, подтверждающие выписку всех лиц с жилплощади.
Будьте аккуратны при проверке наличия прописанных лиц самостоятельно в интернете: существует множество сайтов-мошенников, дающих неверную информацию по запросу.Обращайтесь только в государственные органы:
- УВМ.
- Паспортный стол.
- Росреестр.
На что обратить внимание, если жилье приобреталось по наследству?
Продажа недвижимости, приобретенной по наследству, является одной из самых популярных среди мошенников из-за лояльности законодательства: наследователь может обратиться в суд с требованием предоставить его законное имущество даже в случае истечения срока наследства.
Недвижимость может быть передана по наследству двумя путями, каждый из которых несет в себе определенные нюансы:
- По закону. Передается родственникам первой очереди (жене/мужу, детям и проч.), в случае их отсутствия – второй очереди. Сложность заключается в том, что проверить очередность почти невозможно, остается только верить продавцу на слово.
- По завещанию. В таком случае оформляется завещание через нотариуса, который подтверждает дееспособность и документы. Сложность начинается в случае, если завещание утеряно или было составлено несколько на разных лиц (в таком случае главным считается последнее).
Как быть, если собственник – несовершеннолетний?
Несовершеннолетний продавец осложняет процесс, но сделка вполне допустима при соблюдении определенных условий. Покупателю в таком случае необходимо проверить разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Его наличие защитит от возможных претензий с желанием оспорить сделку. В остальном процесс сделки купли-продажи остается без изменений.
Действия, если есть подозрения в неадекватности владельца
В случае подтверждения недееспособности продавца сделка может быть признана недействительной. Во избежание этого следует попросить продавца предоставить справки о прохождении освидетельствования – это станет для вас гарантом, в отличие от устных замечаний соседей и коллег продавца, которые юридическую силу не имеют.
Покупка недвижимости потребует не только серьезных финансовых затрат, но и проверки чистоты сделки. Если вы не уверены в своих силах и боитесь обмана, можно обратиться к специалистам за юридическим сопровождением сделки от начала и до конца. Это сбережет не только ваши нервы, но и деньги.
