Можно ли оспорить договор ренты и как это сделать правильно? Права наследников по закону и другие нюансы

Вопрос о том, можно ли оспорить договор ренты, должен интересовать рентополучателя еще на стадии заключения соглашения. Никто не желает оказаться без недвижимости, в которую вложен труд, моральные и физические силы, а порой и финансовые средства, по причине незнания законодательства. Все риски и преимущества соглашения должны просчитываться заранее.

Показать содержание

• Можно ли это сделать и кто может?
Права плательщика после смерти рентополучателя      Права наследников    
• Подробная пошаговая инструкция: как провести процедуру оспаривания?
Основания и условия     В какой суд обращаться?     Составление искового заявления     Госпошлина и другие траты     Процесс     Возмещение затрат    
• Стоит ли покупать или продавать квартиру с таким обременением?
Риски купли-продажи и преимущества такой недвижимости     Есть ли пути проверки наличия возможных спорщиков?    
• Судебная практика

Можно ли это сделать и кто может?

У обеих сторон вне зависимости от вида ренты существуют определенные возможности оспаривания условий договора. Они определяются ГК РФ (статьи 166-181 и глава 33). В конкретных обстоятельствах договор может быть оспорен полностью, т.е. признан недействительным, или могут быть изменены отдельные его пункты.

Правовые вопросы при нарушении договора решаются достаточно просто при наличии доказательств. Особый интерес представляют спорные претензии в случае смерти одного из контрагентов договора.

Права плательщика после смерти рентополучателя

В этом вопросе важно понять, что договор ренты предусматривает переход имущества в собственность плательщика ренты сразу после вступления соглашения в законную силу.

Другое дело, что на него накладывается обременение, которое несколько ограничивает возможности нового собственника. Это условие остается при заключении договора постоянной ренты и после смерти рентополучателя, т.к. все его права передаются наследникам.

По договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением после смерти рентополучателя действие соглашения прекращается, а, следовательно, и обязательства по выплате ренты или содержанию иждивенца. Плательщик ренты становится полноправным владельцем недвижимости. Он вправе снять имущество с обременения, что дает возможность распоряжаться им без каких-либо ограничений. На любую сделку с недвижимостью новый владелец ни у кого не должен получать разрешение (в т.ч. на продажу, залог и т.д.).

Если соглашением предусмотрены похороны за счет плательщика, то он обязан исполнить это условие. В противном случае рента не будет считаться исполненной.

Права наследников

Наследование ренты распространяется на наследников, как по закону, так и по завещанию. Однако права наследников зависят от вида ренты:

1. Постоянная рента. Все права и обязанности переходят наследникам после смерти одного из контрагентов договора. Расторжение договора возможно только по обоюдному согласию сторон, через суд при нарушении условий одной из сторон или при выкупе ренты. Наследники плательщика после его смерти остаются собственниками недвижимости только при надлежащем выполнении соглашения. Если наследников несколько, то права и обязанности переходят им пропорционально распределению долей наследства.
2. Пожизненная рента. После смерти рентополучателя его наследники теряют право на получение ренты, а имущество полностью переходит в собственность плательщика. В случае, когда рентополучателей несколько и умирает один из них, наследники умершего не получают право на его долю. Она распределяется между живыми рентополучателями. Если умирает плательщик ренты, то его наследники обязаны выполнять условия соглашения. В противном случае договор расторгается, и они теряют право собственности.

Как учитывается договор ренты между супругами? Совместно нажитым имуществом недвижимость будет считаться только при возмездной ее передаче, и наследование осуществляется в соответствующем порядке. Если имущество передано на безвозмездной основе, то действуют правила договора дарения. Собственником считается только супруг, на которого оформлена недвижимость. Наследование производится на общих основаниях.

Подробная пошаговая инструкция: как провести процедуру оспаривания?

Любое соглашение можно оспорить при незаконном его заключении или неправильном оформлении, а также при нарушении его условий. Договор ренты не является исключением, и его могут оспорить: любая из сторон, наследники или родственники участников соглашения.

Для расторжения договора или изменения его условий ГПК РФ (статьи 131-135) предусматривает судебное разбирательство на основании соответствующего искового заявления. Основанием для иска может быть только факт правонарушения при наличии необходимой доказательной базы.

Основания и условия

Существенными основаниями для претензий могут считаться следующие обстоятельства:

1. Нарушение законодательства РФ или действующих нормативно-правовых документов. В расчет принимаются только существенные нарушения, например, несоотсветствие статуса сторон, намеренное занижение выкупной и рентной суммы, неправильное оформление и регистрация договора.
2. Нарушение статей УК РФ и общепризнанных этических норм.
3. Грубое нарушение условий договора, в т.ч. отсутствие платежей более двух сроков подряд.
4. Мнимость соглашения. Оно заключается, как правило, для сокрытия истинной сделки. Примеры – продажа недвижимости, покрытие долгов или дарение втайне от наследников. В этом случае договором предусматриваются рентные платежи, но они фактически не осуществляются.
5. Недееспособность или несовершеннолетие рентополучателя на момент заключения договора.
6. Заключение договора на все имущество без согласования с другими лицами, имеющими законную долю в этом имуществе.
7. Оформление соглашения на недвижимость, на которую наложено ограничение по продаже или распоряжению. Инициаторами могут стать судебные приставы, держатели залога.
8. Введение в заблуждение одной из сторон в реальном содержании соглашения. Моральные или физические воздействия с целью принуждения к подписанию договора.
9. Несоответствующее содержание иждивенца и плохой уход за ним, особенно, если это могло ускорить его смерть.

Данные основания суд примет к рассмотрению при наличии соответствующих подтверждений со стороны свидетелей или компетентных органов, а также при наличии документального или вещественного доказательства.

В какой суд обращаться?

Решение о расторжении договора ренты или его изменении может принять только суд. Для этого после сбора необходимой доказательной базы необходимо подать исковое заявление. Обращаться следует в суд по месту нахождения объекта разногласий или по месту регистрации рентополучателя.

Если сумма претензий не превышает 50000 рублей, то дело может рассматривать мировой судья. При больших суммах иск подается в районный суд.

При проведении судебного разбирательства возникают различные нюансы, вытекающие из подзаконных и нормативных актов. Разобраться со всеми тонкостями способны помочь только опытные юристы, консультацией с которыми не стоит пренебрегать.

Составление искового заявления

Правильно оформленное исковое заявление содержит следующую информацию:

1. Наименование судебного органа.
2. Полные данные об истце и ответчике, а также о нотариусе и других необходимых третьих лицах (в частности, законных представителях).
3. Суть претензии и требования к ответчику. Причины и обстоятельства указываются четко со ссылками на нормы законов. Приводятся конкретные действия ответчика, вызвавшие претензии. В просительной части должны точно излагаться требования к ответчику.
4. Список прилагаемых документов.
5. Дата составления иска и подпись.

• Скачать бланк искового заявления о признании недействительным договора ренты на основании ст. 177 ГК РФ (если истцом является получатель ренты)
• Скачать бланк искового заявления о признании недействительным договора ренты на основании ст. 178 ГК РФ (если истцом является наследник получателя ренты)
• Скачать образец иска о расторжении договора ренты получателем ренты

К заявлению необходимо приложить такие документы:

• копия договора ренты;
• выписка о госрегистрации;
• платежные документы по рентным платежам;
• документы, доказывающие правомочность претензий (экспертные заключения, оценочные акты, медицинские справки, договора, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи и т.п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина и другие траты

Судебное разбирательство потребует определенных затрат на госпошлину. Она рассчитывается с учетом стоимости оспариваемого имущества. В соответствии с ФЗ от 05.04.16 №99 расчет проводится следующим образом:

• стоимость имущества не более 20000 руб – 4 процента, но не менее 400 руб;
• 20000-100000 рублей – 800 руб + 3 процента от суммы сверх 20 тыс.руб;
• 100000-200000 рублей – 32000 руб + 2 процента от суммы сверх 100 тыс.руб;
• до 1 млн. рублей – 5200 руб + 1 процент от суммы свыше 200 тыс.руб;
• свыше 1 млн. рублей – 13200 руб + 0,5 процента от суммы свыше 1 млн.руб, но не более 60 тыс.рублей.

Юридические услуги также потребуют определенных затрат. Привлечение юриста к оформлению искового заявления обойдется в среднем в 10000-12000 рублей. Участие адвоката в судебном разбирательстве стоит от 15 тыс.рублей, но обойдется значительно дороже при сложном деле.

Процесс

На основании искового заявления открывается судопроизводство. Мировой судья рассматривает претензии в соответствии с п.5 ч.1 ст.23 ГПК РФ. Он выслушивает доводы обеих сторон или их представителей и выносит соответствующее решение. Срок рассмотрения иска составляет 1 месяц.

Районный суд обеспечивает рассмотрение дела на основании ст.154 ГПК РФ. Он изучает все представленные доказательства, заслушивает свидетелей и выносит решение в течение 3-х месяцев.

Возмещение затрат

На основании представленных доказательств суд может удовлетворить или не удовлетворить иск, а также удовлетворить его частично. Возможно вынесение частного определения при выявлении нарушений УК РФ. Помимо признания действительности договора, суд выносит решение о возмещении затрат и ущерба. Могут быть возвращены определенные рентные платежи или, наоборот, вынесено решение о доплате, а также компенсации иных ущербов и неустоек. Проигравшая сторона возмещает также судебные издержки.

Стоит ли покупать или продавать квартиру с таким обременением?

Недвижимое имущество передается плательщику ренты сразу после вступления в силу договора ренты. С этого момента он, в принципе, имеет право продать его, но оно имеет обременение, которое обязательно указывается при проведении сделки. Покупатель может приобрести недвижимость с большим дисконтом, но он должен сознавать, что становится плательщиком ренты.

Риски купли-продажи и преимущества такой недвижимости

Полные права плательщик приобретает при пожизненной ренте после смерти рентополучателя. Он снимает все обременения, но и после этого сделка по покупке или продаже квартиры с исполненной рентой чревата определенными рисками.

Покупатель, приобретая такую квартиру, часто использует главное преимущество – она стоит дешевле других предложения, т.к. обошлась продавцу по более низкой цене. Однако он должен предусмотреть риск оспаривания в суде недвижимости со стороны наследников.

Чаще всего выдвигаются такие причины незаконности сделки: недееспособность при заключении договора ренты, неучет законных долей других наследников (особенно несовершеннолетних), введение в заблуждение противной стороной, претензии со стороны супругов. Эти риски необходимо учитывать при покупке недвижимости, полученной по исполненной ренте.

Есть ли пути проверки наличия возможных спорщиков?

Прежде всего, проверяется факт смерти рентополучателя (свидетельство о смерти). Далее, следует получить в Регпалате официальную выписку из ЕГРН, где указываются все обременения и запреты. После смерти рентополучателя квартира должны быть вновь зарегистрирована. Обязательно проверяется наличие супруги у умершего рентополучателя и отнесение квартиры к совместно нажитому имуществу. В последнем случае необходимо ее согласие на продажу недвижимости. Выписка из домовой книги поможет узнать о наличии лиц, прописанных в квартире.

Судебная практика

Следует отметить, что популярность договоров ренты снижается из-за частых судебных разбирательств. Судебная практика показывает, что суды стараются защитить, прежде всего, права рентополучателя, особенно при действии пожизненной ренты. Это вполне обосновано, т.к. им обычно является престарелый или больной человек. Со стороны наследников часто появляются такие доводы, как плохой уход, приведший к преждевременной смерти. Очень сложно оспаривать неучтение прав несовершеннолетних наследников. В ход порой идут справки о недееспособности.

Однако не следует думать, что плательщики ренты всегда проигрывают суд. Если они заранее подумали о возможных инициаторах претензий (в т.ч. детей и супругов) и позаботились о подтверждении доброго отношения к иждивенцу со стороны соседей, то у них есть достаточно хорошие шансы выиграть дело.

Договор ренты, как и любое соглашение, может быть оспорен сторонами, заключившими его или их наследниками. Для этого должны быть убедительные доказательства неправомерности сделки или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Все права оспаривания договора регламентируются ГП РФ, а спорные вопросы рассматриваются в судебном порядке на основании ГПК РФ.