Главная » Недвижимость » Сделки с недвижимостью » Рента в недвижимости

Нюансы оформления договора ренты на квартиру. Что это за документ и как заключить сделку?

Рента в недвижимости

Хотя рента и не относится к числу самых популярных правоотношений, она встречается с каждым годом всё чаще. Что представляет собой этот вид отношений, какие у него виды – и что требуется учесть, чтобы правильно его заключить?

Показать содержание

Рентное соглашение: что это такое?

Суть понятия: чем является?

Сущность этого вида отношений описана в главе 33 ГК РФ. Характерным является:

  1. Одна сторона (рентополучатель) передаёт какое-либо имущество (обычно недвижимое) в собственность.
  2. Контрагент регулярно платит рентополучателю либо материально обеспечивает его иным способом.
  3. Договор ренты заключается либо без срока, либо действует всё время, пока рентополучатель жив.

Правовая природа: реальный и консенсуальный тип

В теории гражданского права договора принято делить на два типа:

  1. Консенсуальный – заключён в тот момент, когда стороны достигли согласия (консенсуса) о всех существенных условиях.
  2. Реальный. Вступает в силу, когда состоялось реальное вручение вещи.

К какому из этих типов относится рента? Дело в том, что хотя обычно её и считают относящейся к реальным договорам, на самом деле она носит двоякий характер. Имущество может быть вручено как за плату (когда рентополучатель, помимо обычных выплат, дополнительно получает какую-то единовременную сумму), так и бесплатно. В результате получается следующее:

  • При бесплатной передаче является реальным, поскольку к нему применяются нормы о даре (реальный договор).
  • При передаче же за плату действуют правила продажи (консенсуального договора).
Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать, в чем отличия ренты от завещания и дарственной, а также можно ли оспорить договор ренты и как его правильно расторгнуть.

Что происходит после смерти?

Рента либо не имеет срока, либо действует, пока живёт человек-рентополучатель. Если же он умер, то:

  • Если рентополучатель один – отношения прекращаются, а обязанности контрагента считаются выполненными.
  • Если их несколько – сумма регулярной выплаты распределяется между ними, если в соглашении не указано другого.
  • При постоянном договоре права рентополучателя переходят к наследникам.

Однако возможна обратная ситуация. Поскольку обязательства рентоплательщика не связаны с его личностью, то если он умер, договор будут исполнять уже наследники (п. 69 постановления Пленума ВС РФ №9 от 2012 г.).

Что происходит с переданной вещью?

Имущество становится собственностью рентоплательщика – и поэтому, например, не может наследоваться после того, как умер получатель. Однако в том случае, если оно относится к категории недвижимости (как жилой, так и нежилой), на него налагается обременение. Это означает следующее:

  • По правилам, предусмотренным ФЗ «О госрегистрации недвижимости», в ЕГРН делается отметка о ренте.
  • При переходе недвижимости к другому лицу по любому основанию, новый собственник становится участником отношений и обязан платить.
Имущество передаётся после того, как договор подписан и прошёл нотариальное заверение. Если оно является недвижимостью, то дополнительно оформляется передаточный акт.

Виды

Законодательство описывает 3 их разновидности:

  1. Постоянная. Сроки не ограничены. Право на выплаты наследуется.
  2. Пожизненная. Действует лишь до тех пор, пока вторая сторона не умрёт. Права на получение не может наследоваться.
  3. Пожизненное содержание с иждивением. Получателя контрагент обеспечивает всем необходимым в пределах заранее оговоренной суммы ежемесячных платежей.

О том, какие виды ренты могут встречаться, мы подробно рассказывали в этом материале.

Заключение отношений: существенные условия

Требования к сторонам

Для получателя закон устанавливает:

  1. При постоянной ренте получать могут только люди. В крайнем случае – организации, не занимающиеся бизнесом.
  2. При пожизненной или содержании рентополучатель – только человек или группа людей.

Для плательщика особых правил нет. Им может быть кто угодно.

Требования к недвижимому имуществу, которое передается

Если предмет – это имущество, не являющееся движимым, то оно должно:

  • быть собственностью рентополучателя, без сособственников;
  • не иметь дополнительных обременений.

В остальном дополнительных требований не установлено.

Содержание правоотношений

Заключая договор, стороны указывают в нём следующее:

  1. Данные сторон.
  2. Предмет – характеристики вещи, передаваемой от получателя к плательщику.
  3. Порядок, форма и сроки выплат.
  4. Срок (постоянный либо до смерти рентополучателя).

Существенными условиями будут:

  • Предмет.
  • Размер и форма предоставляемого содержания.

Но это – лишь общие условия. Конкретные разновидности имеют свои особенности.

О нюансах заключения договора ренты мы более подробно рассказывали в специальном материале.

Для постоянного соглашения

Здесь договор должен предусматривать:

  1. Порядок передачи. Предмет может быть передан как бесплатно, так и с выплатой определённой суммы единовременно.
  2. Сроки выплат (как минимум, раз в квартал).
  3. Права и обязанности сторон по договору.

Плательщик обязан:

  • В установленные сроки предоставлять рентополучателю платежи установленного размера, либо выплачивать ренту другим способом, указанным в договоре. Обязанность не прекращается даже в случае, если переданное имущество было утрачено.
  • При просрочке выплаты – платить пеню в размере, указанном в ч. 1 ст. 395 ГК РФ.
  • Нести риск гибели имущества, переданного по договору.

Плательщик вправе:

  • Выкупить ренту. В срок не позднее 3 месяцев до даты выкупа он письменно предупреждает получателя. Цена либо указывается в договоре, либо составляет годовой размер выплат.
  • Требовать уменьшения либо прекращения выплат в случае повреждения или гибели имущества, переданного по договору.

Получатель вправе:

  • Требовать рентных выплат в установленные сроки.
  • Требовать выплаты пени при просрочке.
  • Передавать свои права другим лицам.
  • Требовать выкупа при просрочке сроком более года или в других случаях ненадлежащего исполнения договора, а также при риске того, что плательщик не сможет исполнять условия договора.
Стороны могут предусмотреть и дополнительные условия. Например, помимо указанных в ст. 593 ГК РФ, стороны могут предусмотреть и дополнительные основания, при наличии которых рента может быть выкуплена.

Для пожизненного

В договоре пожизненной ренты необходимо указать:

  1. Размер и сроки платежей. Они – только деньгами, не реже раза в месяц.
  2. Распределение платежей в случае смерти одного из получателей (если их несколько). Если этого условия нет, все выплаты будут делиться поровну на всех живых.
  3. Указание на срок действия договора. Должно быть прямо оговорено, что он действует пока жив получатель, а если их несколько – пока жив последний из них.
  4. Права и обязанности сторон по договору.

Плательщик обязан:

  • Производить выплаты в установленном договором порядке.
  • Нести риск утраты имущества, переданного по договору.

Получатель вправе:

  • Требовать выплат в установленном порядке.
  • Требовать проценты за просрочку выплат. Размер процентов установлен ст. 395 ГК РФ.
  • При существенном нарушении договора – требовать выкупа в том же порядке, какой установлен для постоянной ренты.
Важно. Для этого вида ренты ГК РФ не предусматривает возможность выкупа по инициативе плательщика.

С пожизненным иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать следующие моменты:

  1. Стороны. Получателем может быть только человек, плательщиком – любой субъект гражданских правоотношений. Как и в других случаях, получателей может быть несколько.
  2. Предмет. Им может быть только недвижимость.
  3. Размер и форма ежемесячного содержания. Плательщик может как физически передавать иждивенцу пищу, одежду и лекарства, а также оплачивать коммунальные счета на общую определённую в договоре сумму, так и, с согласия получателя, ежемесячно передавать деньги. Общий размер содержания не может быть меньше двух величин прожиточного минимума.
  4. Распределение содержания в случае смерти одного из иждивенцев, если их несколько.
  5. Права и обязанности по договору.

Плательщик обязан:

  • Содержать иждивенца до конца его жизни. Если это указано в договоре, он также обязан обеспечить погребение умершего.
  • Распоряжаться переданным имуществом только с согласия рентополучателя, а также принимать меры для того, чтобы стоимость имущества не уменьшалась во время действия договора.

Необходимые документы для сделки

Для ренты необходимы следующие документы:

  1. Сам договор. Согласно ст. 584 ГК РФ, он должен быть заверен у нотариуса.
  2. Если передаётся недвижимость – техническая документация на неё, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, а также акт оценки.
  3. Передаточный акт на имущество.
  4. Паспорта участников сделки.
  5. Если одной из сторон является организация – доверенность от её руководителя на имя человека, оформляющего сделку.

Если по договору передаётся жилая недвижимость, дополнительно потребуется:

  • Справка о количестве проживающих.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Если получатель ренты состоит в браке, то для заключения договора ему потребуется нотариальное согласие мужа или жены на передачу имущества.

Когда вступает в силу?

Ранее рента считалась заключённой после госрегистрации договора. Однако после вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости» сам по себе договор не регистрируется – в ЕГРН вносится лишь обременение, наложенное на недвижимость.

Таким образом, договор вступает в силу с момента подписания и нотариального заверения.

Сколько стоит оформление?

При заключении ренты необходимо оплачивать:

  • Услуги нотариуса. Они, в свою очередь, включают в себя госпошлину за удостоверение (согласно п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ, её размер 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей), а также оплату технических и правовых услуг (их размер нотариус устанавливает сам в пределах, зафиксированных решением Федеральной нотариальной палаты РФ). В среднем услуги обойдутся не менее чем в 7 000 рублей.
  • Оплата госпошлины при регистрации ренты в Росреестре. Её размер согласно ст. 333.33 НК РФ для граждан составит 2 000, а для организаций – 22 000 рублей.

Таким образом, если стороны договора – граждане, уплатить придётся не менее 9 300 рублей, а если в договоре участвует организация – не менее 29 300 рублей.

Как оформить сделку на квартиру между родственниками?

Участниками договора могут быть любые физические и юридические лица. Однако если он заключается между двумя близкими родственниками, плательщик ренты освобождается от выплаты НДФЛ на приобретённое имущество.

В остальном же родственники как стороны договора ничем не отличаются от

На что нужно обратить внимание при регистрации?

Кроме общих мер безопасности при сделках с недвижимостью, при заключении договора ренты следует дополнительно учесть следующие нюансы:

  • Если рентополучатель, передающий недвижимость – пожилой человек или инвалид, нужно учесть его дееспособность. Для этого плательщику следует затребовать от него справки психиатра и нарколога, подтверждающие, что контрагент не страдает психическими заболеваниями или банальным старческим слабоумием, а также не является алкоголиком или наркоманом.
  • Если передаётся жильё, рентополучатель, даже перестав быть собственником, не лишается права проживания. Иные варианты нужно особо оговаривать.

Несмотря на все свои особенности, договор ренты – обычный гражданско-правовой договор. Если соблюсти все требования закона, он может быть полезен обеим его сторонам.

Добавить комментарий

© 2025 Юрист.Эксперт