Особенности составления и оформления договора пожизненной ренты

Низкий уровень доходов большинства российских пенсионеров привёл к росту популярности пожизненной ренты в последние несколько лет. Для молодёжи покупка недвижимости таким способом является доступной альтернативой ипотеке, а бывший собственник получает регулярный пассивный доход до самой смерти.

Для пожизненной ренты не существует единого бланка договора, поэтому при заключении нужно оговорить существенные условия расторжения и переиндексации ежемесячных платежей. В статье вы узнаете, что это такое — пожизненная рента квартиры и другой недвижимости и как ее оформить.

Показать содержание

• Что это такое?
Отличия от соглашения с содержанием     Существует ли соглашение с пожизненным проживанием?    
• Порядок заключения
• Соглашение в пользу нескольких граждан
• Условия расторжения
• Преимущества и риски сторон
• Видео по теме

Что это такое?

Рентой называют плату за использование имущества, причём не обязательно речь идёт о недвижимости. После подписания соглашения имущество переходит в собственность плательщика (покупателя), который обязан ежемесячно вносить суммы не ниже прожиточного минимума в качестве ренты. С учётом инфляции и изменения прожиточного минимума, платежи перерассчитываются.

Если схема расчётов, описанная в договоре, приведёт к сумме ниже установленного законом порога в некотором периоде, покупатель обязан вносить сумму, равную прожиточному минимум (или больше него, если соглашение предусматривает особый порядок расчёта ренты при понижении до прожиточного минимума).

Отличия от соглашения с содержанием

Если владелец недвижимости не может самостоятельно выполнять домашние обязанности, ходить в магазин или нуждается в регулярном медицинском уходе, может быть удобен договор ренты с содержанием. По условиям соглашения продавец передаёт право собственности на объект недвижимости плательщику, если последний обязуется оказывать первому ряд услуг:

• Самостоятельно приобретать продукты питания, одежду и другие предметы личного пользования.
• Приобретать медикаменты и оказывать медицинские услуги на территории плательщика ренты.
• Выполнять перечень обязанностей в отношении объекта недвижимости и получателя платежей, например: уборка помещения, приготовление пищи, помощь получателю ренты в пользовании бытовыми приборами и санузлом.

Законом не установлен порядок содержания по соглашению о пожизненной ренте, поэтому список услуг должен быть явно описан в договоре. Передать право получения услуг от плательщика нельзя ни по договору купли-продажи или дарения, ни по наследству. Если с продавцом планируют проживать его родственники, которые также нуждаются в содержании, то возможны 3 варианта:

• Если все лица, которым будут оказываться услуги, являются собственниками объекта недвижимости, выступающего предметом договора, то оформляется групповое соглашение о пожизненной ренте.
• Предполагается оказывать услуги лицам, проживающим с собственником. Тогда оформляется приложение к договору ренты с содержанием, в котором описывается порядок оказания услуг.
• Соглашение предусматривает оказание услуг только в отношении получателя/лей ренты, являющегося/щихся собственником/ами, а проживание третьих лиц исключено, либо допускается на особых условиях: снижение размера платежей, возмещение расходов плательщика при оказании услуг третьим лицам и др.

Если договор не содержит явных указаний, покупателю должны возмещаться все расходы, понесённые при оказании услуг продавцу. Главное отличие от договора пожизненной ренты: снижение суммы ежемесячных платежей за счёт оказываемых услуг.

Плательщик ренты получает возможность купить жильё ниже рыночной стоимости, а продавцу гарантирован бесплатный уход на всю жизнь.

Далее вы можете посмотреть видео о том, чем отличается договор ренты от договора пожизненного содержания с иждивением:

Все отличия, а также недостатки и преимущества договора пожизненной ренты с содержанием и без, были подробно рассмотрены нами тут.

Существует ли соглашение с пожизненным проживанием?

Юридически предусмотрено 2 вида пожизненной ренты: с содержанием и без. Но в различных источниках встречается формулировка «договор ренты с пожизненным проживанием». Она не является юридически корректной и подразумевает ренту с содержанием, в условия которой включено проживание покупателя в приобретаемом объекте недвижимости на период ухода за продавцом.

По умолчанию договор ренты с содержанием допускает пребывание плательщика на территории продавца в период оказания услуг. Явно может быть прописан график посещений, вне которого находиться в доме или квартире получателя ренты запрещено без предварительного согласования с последним.

В последнее время становятся популярны договора выкупной аренды. Они подразумевают проживание нанимателя в помещении собственника подобно классической аренде жилья, но отличаются повышенной суммой платежей и возможностью передачи недвижимости в собственность арендатора по достижении определённого срока проживания или суммы выплат.

Порядок заключения

Как и любой другой договор гражданско-правового характера, соглашение о пожизненной ренте должно соответствовать требованиям статей 420-422 ГК РФ:

• В договоре должны присутствовать данные, позволяющие однозначно идентифицировать обе стороны: ФИО, дата и место рождения, номер документа, удостоверяющего личность.
• Исполнение условий договора не должно противоречить конституции РФ.
• Договор не должен содержать заведомо невыполнимых условий.

Так, передача права собственности между сторонами невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий (согласно статье 586 ГК РФ):

• Долевая собственность.
• Находится в залоге (например, квартира, купленная в ипотеку не может быть передана до погашения задолженности перед банком).
• Принадлежит другому лицу.
• Имеет обременения, кроме залога. Так, нельзя передать право собственности на недвижимость, если объект сдаётся в аренду.
• Не оформлено свидетельство собственника. Если дом или квартира получены в наследство, то в течение 6 месяцев с момента оглашения завещания не может быть оформлено право собственности наследника, что исключает возможность продажи или отчуждения имущества на этот период.

Договор пожизненной ренты должен быть зарегистрирован в БТИ. Сделать это можно в отделении БТИ или МФЦ по месту жительства. Минимальный пакет документов состоит из:

• Поэтажный план здания и экспликация для квартиры. Для частного дома нужен технический паспорт с планом здания, а также документы на земельный участок, если дом передаётся вместе с участком.
• Свидетельство собственника объекта недвижимости.
• Паспорта обеих сторон.

Для оформления права собственности плательщику ренты потребуется кадастровый паспорт жилого объекта, выписка из ЕГРН и настоящий договор. Получить выписку из ЕГРН и копию кадастрового паспорта можно в МФЦ, но услуга платная: по 200 рублей за каждый документ. Выписки и кадастровый паспорт оформляют в течение 5-и рабочих дней.

Статья 584 ГК РФ обязывает нотариально заверять договор ренты и устанавливает перечень документов для визита к нотариусу:

• Договор в 4-х экземплярах (для нотариуса, регистрирующего органа и по одному для каждой стороны).
• Единый жилищный документ.
• Выписка из домовой книги.
• Выписка из ЕГРН с указанием собственника и обременений объекта недвижимости.
• Справка о кадастровой стоимости квартиры (используется для расчёта суммы рентных платежей).
• Копия кадастрового паспорта.
• Выписку о состоянии финансово-лицевого счёта.
• Свидетельство собственника жилья и другие документы, использовавшиеся при составлении соглашения.

Услуги нотариуса обычно платные. В общей сложности процесс оформления пожизненной ренты и передачи права собственности плательщику может занять до 2-х месяцев, а расходы при оформлении документов в среднем составят 3 000 рублей.

Договор пожизненной ренты вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая подразумевает передачу нотариально заверенной копии соглашения в БТИ. Регистрация соглашения не означает передачи права собственности на недвижимость плательщику ренты: свидетельство собственника на покупателя должно оформляться отдельно на основании вступившего в силу договора.

Типовой договор пожизненной ренты имеет следующую структуру:

1. Заголовок с названием и номером документа, датой и местом (ближайший город) заключения.
2. Персональные данные получателя и плательщика ренты.
3. Предмет договора: приватизация жилья в на условиях, описанных далее.
4. Основные условия: здесь приводится информация об объекте недвижимости, сумме рентных платежей, крайний срок передачи права собственности. В этом же пункте оговаривается возможность проживания плательщика ренты с получателем.
5. Ответственность сторон. Здесь описаны права каждой стороны в случае уклонения другой от исполнения условий договора, а также порядок возмещения убытков при просрочке рентных платежей.
6. Разрешение споров: порядок урегулирования споров между сторонами согласно ГК РФ.
7. Заключительные положения (порядок подписания, нотариального заверения и вступления в силу).
8. Адреса и платёжные реквизиты сторон.

• Скачать бланк типового договора пожизненной ренты на квартиру
• Скачать образец типового договора пожизненной ренты на квартиру

Приложение к договору может содержать информацию о предоставляемых услугах при содержании получателя ренты и порядок возмещения расходов плательщика. Принимая договор пожизненной ренты, стороны автоматически соглашаются с его положениями и с требованиями ГК РФ в отношении получателя и плательщика ренты. Субъектами такого соглашения могут быть:

• Лица, достигшие 18-илетнего возраста, имеющие российское гражданство и признанное дееспособным.
• Лицо, достигшее 16-илетнего возраста при признании дееспособным на территории РФ (эмансипация).
• Лицо без российского гражданства, являющееся налоговым резидентом РФ и имеющее право на постоянное пребывание и заключение сделок (такое право может дать,например, вид на жительство).

Соглашение в пользу нескольких граждан

Если предполагается несколько плательщиков ренты или несколько собственников недвижимости, заключается договор в пользу нескольких граждан. Перечень документов дополняется свидетельствами долевой собственности для каждого получателя ренты и паспортами всех участников договора. Групповая пожизненная рента оформляется соглашением в свободной форме, которое обязательно содержит:

1. Сумму платежей с указанием долей каждого плательщика (по умолчанию расходы делятся поровну).
2. Порядок возмещения убытков и перерасчёта ежемесячных платежей при отказе или неплатёжеспособности одного из плательщиков.
3. Условия прекращения договора.
4. Информация об объекте недвижимости и персональные данные сторон.
5. Платёжные реквизиты получателей ренты (или одного из них, в зависимости от предмета договора).

• Скачать бланк договора пожизненной ренты квартиры в пользу нескольких граждан
• Скачать образец договора пожизненной ренты квартиры в пользу нескольких граждан

Подписать соглашение может неограниченное число лиц, если объект недвижимости не обременён и участники соглашения в совокупности владеют 100% передаваемого дома или квартиры.

Условия расторжения

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут при наступлении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), а также при нарушении одной из сторон условий соглашения. Хотя условия могут быть индивидуальны, выделяют самые распространённые причины расторжения договора:

• Прекращение или регулярные просрочки рентных платежей.
• Отказ или ненадлежащее исполнение услуг по договору с содержанием.
• Возврат денег продавцом в обмен на объект недвижимости или наоборот внесение плательщиком полной стоимость объекта и прекращение ежемесячных платежей (выкуп ренты).

К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) для договора аренды недвижимости юристы относят:

1. Стихийные бедствия: наводнения, землетрясения, ураганы, оползни, цунами.
2. Явления социального характера: войны, эпидемии, техногенные катастрофы.
3. Форс-мажор юридического характера: издание государственными органами запретов, ограничений, эмбарго и мораториев, последствия которых препятствуют выполнению условий договора.
4. Другие обстоятельства, приводящие к гибели или порчи объекта недвижимости по независящим от субъектов договора причинам.

Юристы рекомендуют в явном виде описывать в соглашении порядок выкупа ренты. Если сумма компенсации явно не указана, она устанавливается по решению сторон. Несогласие одного или нескольких участников договора с условиями расторжения урегулируется в суде.

О том, при каких условиях и как может быть расторгнут договор пожизненной ренты, в том числе и с содержанием, мы рассказываем в отдельной статье.

Преимущества и риски сторон

Главный недостаток договора ренты с пожизненным содержанием – отсутствие совершенного механизма контроля надлежащего исполнения услуг по договору. Сложно доказать, что плательщик не покупал продукты в течение нескольких дней или не помогал плательщику с домашними обязанностями. В этом случае рискует как получатель ренты, которому сложно доказать отсутствие содержания, так и плательщик, который может лишиться объекта недвижимости из-за якобы ненадлежащего исполнения обязанностей.

Кроме этого, стандартный бланк соглашения о пожизненной ренте включает пункт, согласно которому при пожаре, наводнении и других независящих от сторон чрезвычайных ситуациях, объект недвижимости будет уничтожен, плательщик продолжает вносить ежемесячные платежи.

Преимущества договора пожизненной ренты:

• Возможность продажи имущества после заключения договора.
• Возможность выкупа недвижимости с прекращением содержания.
• Переиндексация платежей с учётом прожиточного минимума.
• Продавец не теряет жильё и получает право на бесплатное содержание и уход, а покупатель приобретает недвижимость по цене ниже рыночной (для ренты с содержанием).
• Дополнительный доход для продавца, экономия на коммунальных услугах и сопутствующих расходах (например, земельный налог), которые уплачивает покупатель.

В случае неплатёжеспособности покупателя продавец имеет право потребовать немедленного выкупа недвижимости или возврата права собственности жилого объекта.

При потере платёжеспособности покупателем недвижимость может быть возвращена собственнику на невыгодных для плательщика условиях. Заключая договор с содержанием необходимо оговорить способы контроля надлежащего выполнения услуг плательщиком, чтобы избежать разногласий в будущем.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть полезное видео о пожизненной ренте, условиях и нюансах оформления соответствующего договора: