Земля еще издавна представляла собой большую ценность для человечества и считалась предметом споров. Раньше за земельные территории велись войны, в то время, как сейчас все решается более цивилизованным путем. Существует ряд законов о купле и продажи, а также аренде земельного участка, которая станет темой данной статьи.
Показать содержание
- Нововведения в ЗК РФ
- Цель и объекты аренды земельных площадей
- Бухгалтерский учет и налогообложение
- Виды ЗУ
- Оценка права аренды ЗУ и особенности составления отчета
- Предоставление надела в аренду юридическим лицам без торгов
- Продажа права пользования
- Причины отказа в предоставлении земли
Нововведения в ЗК РФ
Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 года послужил объектом многочисленных изменений. Действующие нововведения, принятые в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, отличаются от старых правил аренды, порядком и основаниями получения территорий земельного типа из форм собственности субъектами-распорядителями, которых являются органы государственной власти.
Изменения порядков и законных основ приобретения участков также касаются и муниципальной собственности. Перемены коснулись и круга вопросов, которые решают органы власти, а также числа и правил оформления некоторых документов.Основные обновленные правила аренды земельного участка следующие:
- С целью сделать земельные реформы более доступными для понимания, органы власти упразднили процедуру получения участка физическим лицом в соответствии с соглашением о предварительном месторасположении объекта. Аннулирована необходимость предоставления земельно-кадастровой документации, являющаяся ранее обязательной для выбора места расположения земельной площади.
- Принят и подробно упорядочен более примитивный порядок передачи во владение земли, как гражданам, так и лицам юридического типа. Теперь не требуется предоставление акта о выборе территории. Сформировать участок можно на основании принятой схемы размещения земельного пространства, проекта межевания или необходимой документации на участок лесного типа.
- Возможность приобрести землю бесплатно для круга определенных лиц. Сюда входят лица, способствующие развитию участка, выделенного под застройку, благотворительные организации, многодетные семьи.
- Аренда земельного участка осуществляется только с помощью аукциона. Данное правило обязывает юридических и физических лиц к получению земли только на торгах, после чего конкурс объявляется закрытым.
- Лица, являющиеся наемниками земельной площади, не имеют права на возможность составления арендного договора на новый срок. По окончанию срока действия старого договора, новое соглашение может вступить в силу только по средствам торгов.
Помимо приведенных обновлений, существует еще целый ряд нововведенных общих правил, а также исключений и нюансов, которые достаточно труднодоступны для понимания без помощи юриста.Подробнее об изменениях аренды ЗУ в РФ смотрите в следующем видео:
Цель и объекты аренды земельных площадей
Каждый арендатор осуществляет наем земли на установленный срок, которая переходит к нему на законных основаниях во владение и пользование за определенную плату, располагая различными целями:
- Наем земли в сельскохозяйственных целях. Территории данного назначения предназначены для изготовления и осуществления сельскохозяйственной деятельности и получения сельскохозяйственной продукции. Объектами являются вспаханные поля, сенокосы, многолетняя растительность, пастбища и т.д.
- Использование земельного пространства для застроек жилого и общественного типа. Жилые дома, сооружения и постройки общественного пользования – объекты данной категории.
- Аренда земли в природоохранных целях. К объектам этого класса относят: национальные заповедники, ботанические сады, природные памятники, разнообразные парки и зоопарки.
- Использование земли в целях оздоровления. Это земельные пространства, являющиеся полезными в лечении профилактики заболеваний, за счет природных свойств. Пример такого объекта – санаторий на берегу моря.
- Земли, арендуемые для потребностей лесного хозяйства, а также водного фонда. Леса, лесопосадки, береговые полосы, озера, болота и ряд других водоемов – объекты аренды.
Более подробно выяснить права и обязанности арендатора и арендодателя можно в другой нашей статье.
Бухгалтерский учет и налогообложение
Российское законодательство включает в свой состав бухгалтерский и налоговый учеты, которые обязательны для предоставления земельных участков в наем.
Бухгалтерский учет предусматривает заключение договора аренды ЗУ на всевозможные расходы по аренде, расходы на продажу, хозяйственные и затраты на будущие периоды, учитывает расходы на незаконченное строительство и ряд других затрат.
Налоговый учет устанавливает налог на арендную плату, корректирует ее, в случае передачи наемных прав на землю, а также освобождает от выплат некоторые категории налогоплательщиков.
Подробно ознакомиться с налоговым учетом аренды земли можно с помощью таких статей Налогового Кодекса: 146 (пункт 1), 155 (пункт 5), 154, 40.
Виды ЗУ
Земля пользуется огромным спросом и практически каждый ее участок, является востребованным. К видам земельного пространства наемного типа относят: участки, как водного пространства и прилегающих к нему территорий, так и суши (включая леса и поля).
Стоит помнить, что арендуя участок водного типа, арендатору около него запрещено вспахивать землю, садоводство, хранение удобрения, возведение построек, загрязнение отходами и мойка техники или транспорта.Виды земель, содержащие зеленые растения в пределах населенных пунктов, а также полосы с насаждениями, являющимися защитными для дорог или полей, вовсе не подлежат аренде.
Оценка права аренды ЗУ и особенности составления отчета
Оценка аренды земли проводится с помощью целого комплекса подходов – затратного, сравнительного и доходного. Лицо, проводящее оценку, имеет право выбрать любой из способов оценки к подходу (сравнительный способ, метод капитализации дохода, остаточную схему или методику предполагаемого использования).
Стоимость наемного права зависит от:
- пользы территории;
- выгоды с нее;
- востребованности;
- компетенции арендатора;
- даты прекращения действия договора;
- суммы уплачиваемой за наем земли;
- количества лиц, имеющих права на землю;
- назначения участка;
- разрешения к использованию и других факторов.
При осуществлении оценки ссылайтесь на Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.Приведем пример оценки способом сравнения продаж. Чтобы правильно оценить право аренды земли, следует учесть конечную дату действия соглашения, сумму аренды, а также условия ее изменения, разрешение собственника на наем территории, возможность выкупа земли и продление договора на наем при изъявлении желания арендатора.
Отчет об оценки рыночной стоимости права аренды должен быть составлен согласно нормам оформления и содержать информацию о:
- личных данных арендатора;
- датах оценки и составления;
- виде документа;
- объектах оценки;
- видах имущества;
- наименовании и расположении рассматриваемого имущества;
- категории земли и методах оценки.
Предоставление надела в аренду юридическим лицам без торгов
Полагаясь на статью 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление участков земли в целях найма для юридических лиц возможно без торга при наличии:
- личного указа Президента;
- постройки сооружений культурного назначения и инвестиционных проектов, закрепленные указами правительствами;
- земельной территории, предназначенной для международного долга перед страной;
- территорий с незаконченными сооружениями и постройками;
- участков, пребывающих в пользовании юридическими лицами на постоянной основе.
Договор аренды между юридическими лицами содержит еще множество различных пунктов, на которые следует обратить внимание, передавая юридическим лицам землю, которая находится в государственной и муниципальной собственности.Продажа права пользования
Это некая форма замены одной из сторон договора, которая не разрывает наемные правоотношения и заключается с собственником земли.
Продажа права возможна если, арендодатель дал согласие, договор продажи права аренды не изменен, а новый акт о продаже составлен в той же форме, что и старый договор и в некоторых случаях заверен нотариально.
Арендатор земельного участка также имеет право на переуступку права аренды и субаренду ЗУ.
Причины отказа в предоставлении земли
Все основания для отказа в аренде площади земли приведены в статье 39.16 Земельном кодексе Российской Федерации. Самые распространенные основания для отказа:
- отсутствие права получения земли без проведения торгов у некоторых лиц;
- земля находится в постоянном, безвозмездном или пожизненном пользовании;
- на участке находится объект незавершенного строительства;
- территория забронирована для государственных нужд;
- не соответствие целей использования участка его назначению.
Арендовать земельный участок не так сложно, как кажется на первый взгляд. Данная статья несколько облегчит эту задачу. Смело арендуйте и рационально используйте земельные участки!
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Земля всегда являлась яблоком раздора между многочисленными людьми. Вот и сейчас накал страстей над приобретением земельного участка в аренду является огромной головной болью. Особенно, если это земли сельскохозяйственного назначения. С 2015 года собственники земельного участка, составляющего общую долевую собственность, в нашем районе не могут забрать у крупной корпорации. Хотя договор аренды на данный земельный участок закончился в 2015 году. Однако, они так его прокрутили, что продлили его ещё на 10 лет. Были и забастовки и митинги.Даже некоторые фермеры, которые хотели урвать кусочек из данного земельного участка предприняли марш на Москву. Однако, их на пути остановили и посадили в кутузку. После этого пока тихо. Вот вам и земля.
Сам являюсь арендатором земельного участка с 2006 года. Арендовал из государственной собственности. Долгий и муторный процесс был. Но оформил! Даже отдельное совещание в районной администрации было, где я рассказывал о своём бизнес-плане. Советую всем: тщательно изучить самим действующее земельное законодательство, а также(для возможного отстаивания своей правоты в суде) Гражданский процессуальный кодекс. А то порою власти на местах так голову морочат, чтобы землю из государственной собственности не давать!
У нас так ушлые коммерсанты делают- берут в аренду гектары земли в тайге, прокручивают через лесников разрешение на выпил горельника и засадке нормального леса взамен и пилят нормальный и деловой лес, вот так и скачут по тайге как саранча, пока есть такие дыры в законе так и будет бардак- как можно сдавать в аренду водные и лесные хозяйства или например заповедные зоны ( а именно так и есть) пока нет четкого закона так и будет чехарда с землей и арендой
Получить земельный участок в аренду для ИЖС или ЛПХ физическому лицу наоборот стало намного проще. Выбираете свободный земельный участок ( на сайтах органов местного самоуправления размещены перечни свободных от прав земельных участков). Пишете заявление в администрацию по месту расположения земельного участка о предоставлении без торгов в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Далее публикация в газете, выжидание 30 дневного срока и заключение договора аренды. Единственное, что если еще кто-то напишет заявление на этот земельный участок, тогда действительно только через торги.