Как разделить земельный участок на два и более участка? Алгоритм деления между собственниками

Земельный участок
Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑.

Надел, находящийся в собственности одного или нескольких владельцев, допустимо реорганизовать, разделив его на планируемое число участков (это называется разделение земельного участка на два и более). Однако данная процедура опирается на соблюдение специфических правил.

Как же все таки разделить земельный участок и можно ли это сделать?

Показать содержание

Требования, предъявляемые при разделе

По преимуществу, участок, находящийся в долевой собственности нескольких владельцев, допускается к разделу. Так как при оформлении в общую собственность предусматриваются параметры надела, допускающие его возможную реорганизацию путём выдела каждой доли в автономное пользование. Например, если участок потенциально соответствует критериям, предъявляемым к делимым ЗУ, разрешается:

  1. Оформить совместную собственность при наследовании несколькими участниками с выделением долей или без выделения.
  2. Оформить супругам при разделе совместной собственности и т.д.
Если соответствующих характеристик недостаточно, общая собственность не оформляется.

Например, если двое наследников претендуют на участок общей площадью 12 соток, они получат наследственную массу в виде участка, которую впоследствии допустимо разделить. Если двое наследников спорят за надел в 7 соток, то совместная собственность не предусматривается в силу признания участка неделимым. Надел отойдёт тому из них, кто имеет преимущественное право при наследовании (ст.1170, 1182 ГК РФ).

Та же ситуация возникнет, если супруг попытается претендовать на совместное владение наделом после развода. В данном случае придётся договариваться о предоставлении компенсации претендентам, не получившим долю в праве собственности на ЗУ. Исходя из данного положения, государство гарантирует определённую упорядоченность в проведении процедуры реорганизации, основанной на соблюдении санитарных норм.

Минимальный размер земельного участка при разделе

Делимыми признаются участки, общая площадь которых составляет в сумме два минимальных размера или более. Такие участки допускают раздела на 2 части.
Т.е. земельный участок является делимым в случае, если при делении на двух собственников у каждого будет участок, не меньше минимального размера.

Обозначенные нормативы определены в соответствии с положениями Федерального Закона, принятого 25.10.01 г, под № 136-ФЗ. Правительство учредило определять минимальный размер ЗУ в качестве санитарной нормы, которую недопустимо нарушать. Нормы устанавливаются в Субъектах Федерации РФ по усмотрению местных властей, исходя из возможностей и специфических условий региона. Соответственно, утверждаются таковые локальными и муниципальными актами и положениями.

Минимальный размер надела в основном составляет 6 соток. Некоторые регионы допускают норму в 4 сотки. Как правило, участки меньшего размера не делятся. Если до принятия решения об установлении минимального норматива, земля под частным домом, находящимся в собственности двух домовладельцев, составляла 7 соток, то власти стремятся препятствовать приватизации такого участка, предлагая её оформление в бессрочную аренду.

Если же по тем или иным причинам, граждане смогли её оформить в собственность или выкупить, разделить такой участок не удастся. Так как ЗУ нестандартного размера в сторону уменьшения, не может быть правоспособным. Купли-продажа или дарение земельного участка будут затруднены. Единственный выход – продать его соседям, осуществив слияние, что восстановит его статус.

Вот такие не трудные правила минимальных площадей земельного участка при разделе на две доли. А что если потребуется делить на троих и т.д.?

Дополнительные требования при разделе одного ЗУ на три и более

Если участок делится на три части, его площадь должна быть не менее трёх минимальных размеров. При делении на четыре – не менее четырёх. Для таких земель предусмотрены дополнительные требования. Они предъявляются на начальном этапе, в момент согласования процедуры раздела с кадастровым инженером.

Рассматривая план земли, подлежащей разделу (даже ранее учтенного), он визуально планирует восстановление границ в натуре таким образом, чтобы между потенциальными соседями не возникало споров. Отдельный участок должен обладать всеми характеристиками полноценного автономного надела. То есть:

  1. получить отдельный выход к дороге;
  2. иметь удобный подъезд для транспортных средств;
  3. иметь ровные границы;
  4. исключить наложения межевых границ.

Нередко обширные территории затрудняют раздел из-за сложной конфигурации межевых границ, которые не позволяют сформировать реализацию всех положенных требований, соответствующих ст. 261 ГК РФ. Тот же результат предвидится, если часть надела занята водоёмом, болотом или имеет иные нюансы, не допускающие надлежащего надела.

Если невозможно обеспечить перечисленные требования, раздел ЗУ будет запрещён. В этом случае допустимо переиграть первоначальные планы, разделив его на меньшее число участников, выплатив одному из них положенную компенсацию для приобретения отдельного надела.

Пошаговая инструкция разделения земельного участка на два и более

Наконец мы подошли к теме статьи.

Как же разделить земельный участок на два самостоятельных участка? Порядок раздела не самый простой, но мы справимся.

Принятие решения собственников о разделе земельного участка

Решение принимается собственниками совместно, что констатирует составленное добровольно соглашение о разделе земельного участка между собственниками (образец доступен для скачивания ЗДЕСЬ и в конце статьи). Если владелец участка единственное заинтересованное лицо, то его решение будет единоличным.

Решение о разделе земельного участка: образец (2,5МБ!)

Если среди совладельцев отсутствует единое мнение, то есть некоторые из них отказываются от выделения надела, они предоставляют нотариально удостоверенное согласие. В этом случае заинтересованное в выделении лицо, беспрепятственно оформляет свои земли.

При проведении межевания совладельцы и соседи допускаются к освидетельствованию правомерности проводимого межевания.

Вначале следует собрать документацию, характеризующую право собственности. Инициаторами раздела земель могут быть собственники, которые:

  • имеют доли в праве на ЗУ;
  • планируют подарить часть участка;
  • желают продать часть участка;
  • делят ЗУ между детьми или иными родственниками.

Во всех перечисленных и иных случаях на первом плане стоит раздел. После его успешного проведения допустимы иные правовые процедуры, в том числе – имущественные сделки с выделенной самостоятельной частью, аренда земельного участка и прочие.

Если участок в совместной собственности, вначале следует распределить доли в праве. Для этого заинтересованные лица обращаются в юридическую компанию для составления соглашения. Предварительно договариваются о том, в равных или в разных долях будет совершён раздел. В соглашении потребуется указать точный размер площадей вновь образуемых наделов, с определением его доли в процентном отношении к общей площади делимого ЗУ. Это главное условие, в остальном специальных требований к документу не предъявляется.

Если участок неровный, с обрывом, оврагом или водоёмом – допускается предоставить дополнительный метраж площади тому из участников, которому достанется часть с подобными неудобствами. Если совладельцы решат поступить таким образом, то данное условие (уступку), следует обозначить в соглашении отдельным пунктом. Это защитит правообладателя от последующих попыток совладельцев, вернуть переданные метры, оставив невозмещёнными специфические неудобства, определённые ландшафтом. Составленное и подписанное сторонами соглашение целесообразно удостоверить в нотариальной конторе, затем обязательно зарегистрировать переход права на землю.

Если выделиться желает только один из владельцев, остальным требуется предоставить согласие на выдел. В таком случае собственникам следует составить соглашение о выделении долей стандартным способом. После того, как доли в праве пройдут регистрацию в Росреестре, совладельцы дают нотариально удостоверенное согласие на выделение части участка заинтересованного лица.

Если выделяется член садового товарищества или кооператива, согласие на выдел предоставляется на основании решения общего собрания. Оно принимается путём простого голосования, при получении большинства голосов. На основании протокола, с указанием результатов голосования, председатель сообщества выдаёт согласие его членов.

Заинтересованному в разделе лицу следует подойти в геодезическую компанию лично. Если обращаются совладельцы, они могут:

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
  1. подойти совместно;
  2. оформить на одного из участников доверенности;
  3. передать доверительное управление специалисту.

Документация и составление заявления


В компании предъявляется пакет документации, который удостоверяет право лиц на раздел земельного участка. В их числе должны быть:

  • Правоустанавливающий документ (акт, договор, свидетельство о наследовании ЗУ и т.п.).
  • Свидетельство о праве собственности на ЗУ.
  • Кадастровый паспорт участка и паспорта собственников.

Если совладельцев несколько – прилагается составленное, удостоверенное и прошедшее регистрацию соглашение. А так же – согласие других владельцев, если выделяется один из них. Представители, действующие в интересах собственников, прилагают нотариально удостоверенную доверенность. Если один из собственников оказался несовершеннолетним, прилагается разрешение от органов опеки и попечительства.

Заявление пишется кадастровому инженеру, принимающему в работу участок. В заявлении указывают:

  1. характеристики участка;
  2. кадастровый номер;
  3. адрес расположения, населённый пункт или наименование СНТ;
  4. его целевое назначение;

    Стоит знать, если надел используется не по назначению, может быть изъят участок для государственных нужд.

  5. наличие или отсутствие строений на участке.
Земля под частным домом может быть разделена только после гражданско-правовых операций по разделу дома.

В основной части заявители составляют запрос на раздел участка, указывая параметры вновь возникающих участков в соответствии с данными, на основании которых составлялось соглашение. Заявления пишутся каждым из участников раздела и подписываются собственноручно.

Стоимость работ

Кроме копий документов к заявлению прилагают квитанции об оплате кадастровых работ. Оплате подлежит каждый вновь возникающий надел. Стоимость работ равна цене межевания одного участка. В каждом регионе устанавливаются собственные варианты цен.

В средней полосе РФ они укладываются в 7-8 тысяч рублей за участок. В Московской и Ленинградской области разница в работах ощутима и в основном исчисляется в процентах от стоимости ЗУ, а так же – от статуса геодезической компании.

Межевание и постановка на кадастровый учет — как проходит? Схема и план

Кадастровый инженер заказывает выписку из кадастровых записей. Выписка готовится в пределах трёх недель, которые выпадают из процедуры раздела. После её получения специалист составляет приблизительную схему-план на электронном и бумажном носителях и проставляет реперные точки, по которым пройдут межевые линии. Он требует соответствия Приказам Минэкономразвития, принятым 31.12.09 г., под № 582 и 17.08.12 г. под № 518, а так же установленным федеральным нормам СНиП.

Схема раздела земельного участка: образец представлен ниже. Полноценная схема, называется межевым планом. Его форму вы можете скачать в конце статьи.

К слову, многие путают межевой план с договором раздела ЗУ. Такого договора не существует в принципе. План — не договор, это важно понимать! Форму плана можно скачать в конце статьи.

По готовности картографических работ, собственники знакомятся с планом. Им объясняются все нюансы, сопутствующие разделению ЗУ и постановке на кадастровый учет. В случае готовности, они подписывают составленный план, готовый к топографическим работам на местности. Если первичная схема не удовлетворяет владельцев, допускается поиск компромиссов.

По составленному, выполненному в чистовом варианте плану, производится вынос границ в натуру. Расставляются межевые знаки в местах поворотных точек. Каждый выставленный знак официально регистрируется кадастровым инженером, с указанием его точных координат. После проведённого межевания выполненный проект передаётся:

  1. по одному экземпляру владельцу вновь возникшего ЗУ;
  2. в местное отделение кадастра и картографии.

Межевой план по разделу земельного участка: образец

Ниже представлено два примера из плана:


Регистрация в Росреестре

Подготовленные кадастровые документы передаются для регистрации в Росреестр в соответствии с Федеральным Законом, принятым 27.0797 г., под № 122-ФЗ. Собственникам требуется написать два заявления:

  1. В первом – заявители совместно запрашивают аннулировать старый участок в связи с его реорганизацией путём разделения.
  2. Во втором – заявляют о постановке на учёт вновь возникшего ЗУ.

К заявлениям прилагают из числа требующихся:

  1. полный пакет документации на старый участок;
  2. составленное соглашение о распределении долей;
  3. согласие совладельцев;
  4. паспорта и доверенность для представителей.

Если собственник несовершеннолетний потребуется разрешение из органов опеки и попечительства. Если собственнику исполнилось 14 лет – согласие родителей, при условии, что он вступил в процедуру раздела самостоятельно.

К пакету документов прилагается пошлина, предусмотренная для регистрационных работ. Она составляет 2 тысячи рублей за каждый вновь возникший надел. Документы принимаются под расписку, в которой поставлена дата получения документов на новые участки. Каждый из них обеспечивается отдельным свидетельством о праве собственности.

Далее новым наделам присваиваются кадастровые и почтовые адреса. Если разделяются земли под ИЖС, на которых планируется строительство жилого дома, а линия домов уже получила адресные номера, допускается присвоение номера через дробь или с приписыванием к номеру букв алфавита. Например:

  • улица Железнодорожная д. 3, 3/1, 3/2, 3/3;
  • улица Железнодорожная д. 3, 3 а, 3 б, 3 в.
Иногда, если участок расположен в конце улицы или квартала, допускается присвоение дополнительных порядковых номеров. Категории земель сельскохозяйственного назначения, где почтовых адресов не предусмотрено, место положения наделов определяется по кадастровым номерам.

Когда нужно обращаться в суд?

Когда совладельцы чинят препятствия или председатель СНТ не выдаёт согласия на выдел, допускается получение решения суда, на основании которого будет проведено межевание и регистрация. Иногда основанием для обращения в суд становится распределение долей, самовольное занятие и иные правовые нюансы.

Подробнее о том, как узаконить самозахват ЗУ читайте в другой нашей статье.

Обращаться следует в районный суд по месту нахождения земельного участка или юридического адреса учредителя, если им является товарищество или кооператив. Истец составляет исковое заявление о разделе земельного участка (образец можно скачать ТУТ или в конце статьи), в котором указывает мотивы раздела и причины, по которым ответчик препятствует в проведении правовой процедуры.

К заявлению прилагают всю имеющуюся документацию на землю, а также доказательство отказа совладельцев от раздела. Следует уплатить пошлину в размере 300 рублей и приложить квитанцию.

Иск должен строиться на отстаивании имущественного права, предполагающего выдел в автономное пользование участком. После признания иска, выданная выписка из решения суда станет полноправным правоудостоверяющим прецедентом для дальнейших действий.

Собственник вправе разделить свой земельный участок на количество частей, допускаемых установленными нормативами. Совладельцы при разделе договариваются по согласию сторон, при отсутствии согласия – обращаются в суд.

Разделение земельного участка находящегося в собственности само по себе процесс не затратный, но очень трудоемкий и долгий. Удачи вам в этом деле, мы надеемся что наш материал поможет вам!

Документы на тему статьи

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑
Добавить комментарий для Евгения Отменить ответ

  1. Сергей

    добрый день! сложилась такая ситуация: у нас с соседом был старенький дом на две половины, участки были узкие и длинные, в связи с тем что жилые помещения уже не пригодны для проживания решили перераспределить участки поперёк- получились квадратные хорошие участки. я получил разрешение на строительство нового дома. теперь не могу снести старый дом потому что соседи не идут (всячески находят причины) снимать с кадастрового учета! как мне быть?

    Ответить
  2. fabrica

    Каким документом регулируется минимальный размер земельного участка в Приморском крае?

    Ответить
  3. fabrica

    Раздел земельного участка с домом и хоз.постройками. 2 владельца. Соответственно в собственности 58 и 38 долей. Размер участка около 8 соток. Интересует какое решение может быть если владельцы не пришли к единому решению?

    Ответить
    1. Николай

      Приветствую!Если никаким способом не удается прийти к единому соглашению, необходимо обратиться в суд. Исковое заявление о выделении долей имущества. В суде каждая из сторон заявит свои требования и будет решено, кому чего и сколько. Альтернативный вариант решения — обратиться в оценочную фирму, с тем чтобы имущественный раздел помогли посчитать специалисты. Однако здесь тоже будет необходимо прийти к взаимоприемлемому решению. После чего оформить это нотариальным соглашением. Преимущество такого варианта перед судом — экономия времени. Во всех остальных случаях, если договоренность достичь не представляется возможным — только суд.

      Ответить
    2. Юлия

      Здравствуйте! Если жилой дом имеет два различных независимых выхода, то его можно разделить на две самостоятельные части жилого дома. В этом случае у каждого из собственников будет целая собственность и они уйдут от долей. Но земельный участок разделить нельзя, в каждом городе есть минимальные и максимальные размеры участков и 8 соток почти во всех регионах разделить нельзя. Можно установить порядок пользования.

      Ответить
  4. fabrica

    У меня квартира в многоквартирном доме блокированной постройки от 2 до 3 этажей (не часть дома а именно квартира), нас 5 семей , но участок неделим т к получается нельзя сформировать каждому отдельный проезд, он узкий, а вход общий у каждого к своей квартире, хотела заложить в банк а там -участок надо выделить. Как быть? Все соседи говорят нам эта земля вообще не нужна. Оформить все на одного, можно но тогда у квартир все равно останется привязка к земле?

    Ответить
  5. fabrica

    Участок земли находится в собственности муниципалитета. Имеется кадастровый номер участка. На участке расположено 2 отдельных помещения и два собственника. Можно ли выделить участок под одно помещение с целью дальнейшего выкупа либо аренды?

    Ответить
  6. fabrica

    Здравствуйте! Нужно разделить на 2 неравные части земельный участок. Данный ЗУ находится в общей долевой собственности двух физ. лиц, был образован в результате выдела в счет долей. Возможен ли такой раздел?

    Ответить
    1. Николай

      Добрый день! Раздел возможен. Для этого вам необходимо обратиться к нотариусу. Там оформить соответствующее соглашение, после этого, составленное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого владельцам долей, нужно совместно сдать соглашение, а также документы на землю в МФЦ.
      Сначала к нотариусу, потом в МФЦ.

      Ответить
    2. Виктор

      Здравствуйте Таисия, такое возможно. Чтобы разделить один объект недвижимости — земельный участок на два самостоятельных объекта, вам нужно вызвать кадастровых инженеров, которые выполнят межевание. По результатам составленного ими межевого дела будет подготовлен акт установления границ новых участков, который требуется утвердить в комитете по землеустройству.
      Затем нужно поставить имущество на кадастровый учёт и заказать кадастровые паспорта. Имея на руках эти документы, необходимо получить адреса для каждого участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

      Ответить
  7. fabrica

    Здравствуйте!у меня есть участок,поделенный на 3 доли,я хочу свою долю отделить!что делать если с двумя други нет контактов?

    Ответить
  8. Елена

    Здравствуйте! В 1981г. по договору купли-продажи была приобретена 1/3 части дома. 2015г было получено свидетельство о государственной регистрации право на эту часть дома. Сейчас хотим оформить землю в собственность. Земельным участком площадью 872 кв.м. владеют 3 собственника. Документов на землю ни у кого нет. Подскажите, сначала нужно оформить этот участок в общую собственность, а только потом произвести его раздел? Как делится этот участок по закону? И возможно ли будет через суд поделить этот участок по тем границам, как установлен забор, если один из собственников будет против такого деления?

    Ответить
  9. Катерина

    Здравствуйте!подскажите пожалуйста. Нас три собственника,в суде пришли к мировому соглашению,дом поделили,а земля осталась долевой,но при этом в определении сула было прописано,как мы делим участок.у меня получился выход в огород( меня это устраивало).по прошествии времени в конце огорода( моего выхода) кто то купил небольшой ( кусок) участок,при этом залез на мою территорию,захватив мою землю и перекрыл мне выход.на межевание я не присутствовала,я и не знала.обращалась в администрацию,они ничего не знают. Где и как искать выход из сложившейся ситуации?! Спасибо.

    Ответить
    1. Александр

      Земельные споры решаются посредством судебного участия, когда стороны не могут придти к консенсусу. Это в отношении результатов межевания и по процедуре согласования. В части ограничения доступа к участку смежным соседом, предложите оформить соглашение о сервитуте. При получении отказа, устанавливайте сервитут в судебном порядке.
      Обоснование: ЗК РФ (статьи 23, 64).

      Ответить
  10. МАРИНА

    ЗДРАВСТВУЙТЕ.У МЕНЯ ДОМОВЛАДЕНИЕ .МОГУ Я С СОСЕДЯМИ ИМЕТЬ РАЗНЫЕ АДРЕСА….У НАС У ВСЕХ ДОЛИ

    Ответить
    1. Аркадий

      Здравствуйте, Марина!
      В том случае, когда вы и сосед имеют в собственности единый земельный участок на двоих, то, соответственно, земельный участок будет с одинаковым адресом. В случае же, когда между вами проведён раздел земельного участка, тогда адреса на земельные участки будут разные. Так обстоят дела и с домовладением.

      Ответить
    2. Светлана

      Название улицы и номер дома будут одинаковые, а номера квартир будут разными. Земельным долям присваиваются адреса по такому же принципу: название улицы и номер один и тот же, а номер участка пишется в цифровом выражении через дробь или в буквенном. Например, ул. Зеленая 5, 5/1, 5/2 или ул. Зеленая, 5, 5 а, 5 б.

      Ответить
  11. fabrica

    Добрый день,кто именно производит схему раздела,местный архитектор или нужно делать предварительно опять топосъемку ,но только уже на 2 участка?????????

    Ответить
    1. Александр

      Подготовка схемы может обеспечиваться как уполномоченным органом м/администрации, так и самостоятельно гражданином. Основанием служит землеустроительная и иная документация по планированию и землепользованию территории. Результаты межевания, в том числе план границ объекта землеустройства включаются в землеустроительное дело, которое утверждается Росреестром (правопреемник Росземкадастра). Результатом раздела всегда будет образование новых участков, что требует их идентификацию через установление границ. Границы устанавливаются посредством межевых работ, в результате которых должен появиться проект межевания. При этом план (карта) границ з\участка составляется для каждого образованного з\участка, а это означает – без услуг кадастрового инженера не обойтись.
      Обоснование: ЗК РФ (статьи 11.4, 11.10), Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. руководителем Федеральной службы земельного кадастра РФ 17.02.2003) (пункты 18.4, 18.5).

      Ответить
  12. Евгения

    Стоит добавить, что судебным органом не всегда выносится положительное решение о разделе земли. Так, в удовлетворении требований о разделе может быть отказано, если процедура в итоге значительно снизит возможность ведения определенных работ на данной территории или станет препятствием к их осуществлению.

    Ответить
  13. надежда

    я купила часть дома и участка . сделано общее межевание частка но размежевания участков не было у меня фасадная часть у соседа остальная . он не спрашивая разрешения хочет поставить забор у меня перед входной дверью тем самым забирая мою землю и выход себе . имеет ли он на это право спасибои можно ли эти участки разделить . у меня 1.4 у соседа 3.4 но позади меня я разрешаю ему проезжать и проходить а он мне по его участку нет и уже пошли угрозы спасибо

    Ответить
  14. michael автор

    у домовладения два собственника,ещё в долевой собственности гараж и баня.может ли один из собственников заставить другого продать долю.

    Ответить
    1. Александр

      Нет не может. Собственник самостоятельно распоряжается своим имуществом, а право на такую собственность закреплено в Конституции РФ и защищено законом. Лишить собственника его имущества можно лишь посредством решения суда, а не иначе.
      Обоснование: Конституция РФ (ст. 35), ГК РФ (ст. 209).

      Ответить
  15. michael автор

    добрый день подскажите пожалуйста у меня земельный участок в общей долевой собственности второй собственник не известно где как мне получить собственность на свою часть участка и размежевать участок согласие 2 есть на межевание

    Ответить
    1. Александр

      Участник общей долевой собственности вправе выделить принадлежащую ему долю в натуру. Решить это можно либо по соглашению с другими собственниками, либо, при отсутствии согласия, в судебном порядке. Второй собственник не может виртуально существовать. Есть масса регистрирующих структур, базы которых содержат сведения о нём. Выделяйте свою долю в судебном порядке.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 252), ЗК РФ (ст. 11.5).

      Ответить