4 пункта для грамотной купли земельного участка. Что нужно знать и какие документы понадобятся?

Купля земельного участка (ЗУ) у собственников – наиболее распространённый способ приобретения наделов. В данном случае имущественная сделка носит возмездный характер, основанный на переходе права собственности на ЗУ.

Показать содержание

• Какие документы потребуются? Полный пакет
• Пошаговая инструкция купли земельного участка
Шаг 1: Куда обращаться?     Шаг 2: ПДКП и договор задатка     Шаг 3: Основной договор     Шаг 4: Передача денег и регистрация в Росреестре    
• Документы на тему статьи

Какие документы потребуются? Полный пакет

Для начала определимся что вообще нужно знать перед процедурой. А точнее, какие документы нужны при покупке земельного участка?

Владелец обязан подготовить участок к продаже. В его ответственность входит:

1. придать ухоженный вид участку;
2. подготовить пакет документов для продажи.
3. Если внешний вид покупателем определяется визуально, то в отношении документации требуется некоторая осведомлённость.

В число необходимых документов входят:

1. правоустанавливающий документ;
2. свидетельство о праве собственности;
3. кадастровый паспорт;
4. межевое дело;
5. справка из БТИ об отсутствии строений;
6. справка об отсутствии (наличии) обременений.

К правоустанавливающим относятся:

1. договора имущественных сделок;
2. свидетельство о наследовании;
3. акт выдела ЗУ, выданный местной администрацией.

Один из перечисленных документов, на основании которого возникло право владения объектом, должен находиться в ведении собственника и предъявляться покупателю. Недопустимо, чтобы его заменяли копии или иные справки. Если предъявляют дубликат – следует приложить кадастровую выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) о том, что документ действителен и надел оформлен на гражданина, выступающего в роли собственника.

Свидетельство по установленной форме выдаётся Росреестром. Это официальный документ, выполненный на специальном бланке. Покупателю следует проверить:

1. наличие печатей и подписей;
2. качество бланка;
3. соответствие внесённых сведений остальной документации.

Кадастровый паспорт годен в течение 5 лет. Однако перед продажей целесообразно обновлять указанные в нём сведения.

Межевое дело состоит из актов и справок, подготовленных кадастровым инженером. Главное, следует обратить внимание на наличие:

• межевого плана;
• акта об установлении межевых знаков;
• акта согласования границ с соседями.

Сведения, на которых основаны данные межевого дела (в нашем случае межевого дела на куплю земельного участка), должны соответствовать действительности. Если с момента межевания появились изменения – между сведениями, внесёнными в кадастровый паспорт и межевое дело, появятся различия. Такое недопустимо. Потребуется координировать правомочность проведённых реформ новыми актами, вложенными в межевое дело.

Если на участке возведено строение или строительство не завершено – документы на объект подготавливаются отдельно.

Обременения допускают проведение имущественной сделки. Но предусматривают определённые уступки в плане стоимости, со стороны продавца. Если на участке установлен частный сервитут, приносящий доход собственнику – проблема может обернуться преимуществом.

Есть возможность купить ЗУ на материнский капитал!

Пошаговая инструкция купли земельного участка

Внимание! Если вас интересует, купля-продажа дома с участком, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Шаг 1: Куда обращаться?

Найти подходящий надел можно в компании, работающей на рынке недвижимости. Многие из них специализируются на торговле земельным ресурсом. Поиск земель через их посредничество предусматривает дополнительный контроль за надлежащей подготовкой документации со стороны продавца. Так же опытный специалист курирует проведение сделки.

После того как объект недвижимости для покупки найден, следует провести просмотр, договорившись с владельцем и тщательно проверить пакет документации (какие документы при покупке земельного участка вам нужны мы писали выше). Понравившийся надел можно покупать, если его целевое использование соответствует целя покупателя. Например, для возведения жилого дома следует приобретать земли под ИЖС, а для дачного подсобного хозяйства или сада-огорода подойдут наделы из земель сельскохозяйственного назначения.

Узнать, какой вид разрешенного использования земельных участков подойдет вам можно в этой статье.

Шаг 2: ПДКП и договор задатка

Определившись с покупкой земельного участка у собственника, следует уточнить цену ЗУ. Если стороны сошлись в имущественных интересах, заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он резервирует покупку за претендентом, после его заключения объект снимается с продажи.

Следует учесть, что оплачивать приобретение по ПДКП недопустимо. Однако он предусматривает передачу задатка собственнику. По правилам, задаток при покупке земельного участка – гарантия проведения сделки (ст. 380 ГК РФ). Он вносится в качестве авансового платежа, но при отказе покупателя от сделки, не возвращается. Когда сделка срывается по вине продавца – залог выплачивается в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Если покупатель желает подстраховаться на случай непредвиденных обстоятельств и вернуть задаток, при аннулировании сделки, следует указать, что деньги внесены в качестве авансового платежа. В этом случае контрагент так же вернёт аванс только в том размере, в котором его принял, если найдёт другого покупателя (487 ГК РФ). Соответственно – гарантии сводятся практически к нулю.

Договор задатка при покупке земельного участка: образец

Срок действия ПДКП – на период организации имущественной сделки. Он может составлять 2 недели, если у покупателя имеются наличные сбережения в нужной сумме. Если ему потребуется добрать недостающие средства, срок может продлиться до 1 месяца. Если ЗУ приобретается в кредит – срок зависит от инвестора.

Предварительный договор земельного участка (ПДКП) — скачайте образец

Шаг 3: Основной договор

Подготовившись к проведению гражданско-правовой сделки, стороны встречаются в риэлтерской компании или у юриста, который поможет составить основной договор и провести контроль над процедурой передачи денег. В таком случае контрагенты соблюдают инструкции компетентных специалистов, оплачивая их услуги.

В основном договоре покупки земельного участка (образец доступен ниже и в конце статьи) указывают сведения о сторонах и определяют статус продавца и покупателя. Далее идёт обязательный пункт «предмет договора», в котором достаточно подробно, но лаконично даются сведения об участке, в отношении которого проводится сделка. Сведения должны соответствовать кадастровым и техническим записям, внесённым в ГКН.

Более подробно об оформлении договора читайте здесь.

Далее следуют пункты, в которых располагаются подпункты, раскрывающие основное содержание положений купчей:

1. Условия проведения сделки – регламент передачи права собственности и денег за ЗУ.
2. Права и ответственность контрагентов при проведении взаиморасчётов и организации имущественной сделки.
3. Сроки перехода права собственности на землю.
4. Штрафы и пени за просрочку платежа или иные нарушения.
5. Условия, допускающие расторжение договора по соглашению сторон или через суд.
6. Алгоритм действий в случае возникновения форс-мажора или обстоятельств неодолимой силы.
7. В завершение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии, указывается дата заключения.

Образец договора купли продажи земельного участка

Шаг 4: Передача денег и регистрация в Росреестре

Оформление договора сопровождается передачей денег. Взаиморасчёты допустимо произвести:

• под расписку, в присутствии свидетелей;
• безналичным платежом;
• через банковскую ячейку.

Стороны договариваются о способе оплаты заблаговременно, указав его в положениях купчей. Расписку, чек о переводе или справку об использовании банковской ячейки следует сохранить как доказательство передачи денег, если впоследствии возникнут спорные вопросы. Сегодня наиболее актуально пользоваться банковскими ячейками.

Такая форма платежа начинается до момента подписания договора, а заканчивается после передачи документов в Росреестр для регистрации договора. Покупатель закладывает в ячейку деньги заведомо, а продавец забирает их по завершении сделки. Это позволяет избежать мошенничества и придаёт сделке дополнительные гарантии защиты имущественных прав сторон.

Подписанный сторонами договор передаётся в местное отделение кадастра и картографии, куда контрагенты подходят совместно с паспортами. Продавец пишет заявление о снятии права собственности на объект с регистрационного учёта. Покупатель пишет заявление о предоставлении права собственности на ЗУ. К заявлениям прилагается пакет документации, который участвовал в имущественной сделке, а также 3 экземпляра гражданско-правового договора. Кроме прочего, покупатель уплачивает госпошлину и предоставляет квитанцию об оплате.

Документы принимаются под расписку. Через 21 рабочий день покупатель приходит за свидетельством о праве собственности и договором, сведения о котором уже внесены в записи ГКН.

После покупки ЗУ покупатель может оформить налоговый вычет и вернуть свои деньги! А продавец должен оплатить налог с продажи участка.

Современная ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости требует особой бдительности при заключении сделки купли-продажи земельного участка. Хотя сам по себе порядок покупки земельного участка не сложный, не стоит расслабляться. Деньги за участки передаются только в процессе заключения основного договора.

Документы на тему статьи